重慶市長壽區人民法院民事判決書

（2006）長民初字第119號

原告姜超，1956年×月×日出生，漢族，重慶長壽化工總廠職工，住×××。

委托代理人（特別授權）張治剛，1967年×月×日出生，漢族，重慶長壽肉聯總廠職工，住×××。

被告重慶柏樹房地產開發有限公司（原名重慶渝發建設房地產開發公司），住×××。

法定代表人彭柏樹，董事長。

委托代理人（特別授權）黃淑蓉，重慶天之合律師事務所律師。

委托代理人（特別授權）李一塵，1964年×月×日出生，漢族，經理，住×××。

被告重慶渝發建設房地產開發公司桃園麗庭物業分公司，住×××。

負責人程曉鳴，經理。

原告姜超與被告重慶柏樹房地產開發有限公司（以下簡稱柏樹公司）、重慶渝發建設房地產開發公司桃園麗庭物業分公司（以下簡稱物業分公司）物業管理合同糾紛一案，本院于2005年11月21日立案受理后，依法由審判員朱陳波適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告姜超及其委托代理人張治剛，被告柏樹公司的委托代理人黃淑蓉、李一塵，被告物業分公司的負責人程曉鳴到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告姜超訴稱，2001年，被告在開發建設的“桃園麗庭”小區時，在其《購房指南》中宣稱：小區配套中有小區自備通往城中心巴士；在物業管理、社區生活保障中承諾，環城交通車免費接送業主……；在設備配置中宣傳供電配置……，每戶安裝智能電表等”。后我與被告簽訂《商品房預購合同》一份，購買該小區24301號143.22㎡住宅一套，在交房時，被告又在《業主指南》中再次明確：“交通車免費接送”等承諾。并與第二被告簽訂《小區公共契約》、《物業管理條例》、《裝修管理條例》各一份，后我接收所購房屋。在履行中，被告擅自提高物業收費標準，將普通住宅按連體別墅房標準向原告收取物管費，我與被告交涉，被告又將物管費按普通住宅標準收取，同時，加收交通服務費，并未安裝電的一戶一表。2005年春節前，被告將原有的二臺交通車停運一臺至今，由于小區業主不斷增加，由于被告擅自減少發車班次，致我經常無法乘坐該交通車。2005年10月31日，被告發出告示，將交通車運行方案調整，限制每戶每月領取60張車票，超過部分按0.6元/張收取交通費，限制我乘坐交通車出入。現我要求被告為我安裝電源一戶一表，為我免費提供乘坐小區環城交通車服務，恢復每天發交通車28班次，并不得擅自停班，賠償因被告交通車擅自停班給我造成的交通費損失391元，退還我多付的物管費458.56元。

原告姜超為證明其主張的事實，向本院提供了以下證據：

1、《購房指南》。《購房指南》載明：環城交通車免費接送業主，使您倍感出入方便。對該證據二被告無異議，本院予以確認。

2、《業主指南》。《業主指南》載明：交通車免費接送，物管費收費標準按長壽物管局核定的收費標準執行，第一年按雙方約定全免。對《業主指南》載明的長壽物管局原、被告均認可是長壽物價局，對以上證據的真實性二被告無異議，本院予以確認。

3、《重慶市商品房預售合同》。該證據載明：建筑設計標準及附屬設施：按購房指南配置設計。對該證據的真實性二被告無異議，本院予以確認。

4、桃園麗庭業主免費交通車夏季運行示意圖、桃園麗庭物業管理分公司交通車運行時刻表（冬季暫行）。對該證據的真實性二被告有異議，因該證據上無二被告加蓋印章或其工作人員的簽名，故對該證據本院不予確認。

5、行車記錄照片。該證據證實被告每天為桃園麗庭業主發交通車班次約為22班次。對該證據的真實性原、被告無異議，本院予以確認。

6、交通費清單、交通費票據。對以上證據的真實性二被告有異議，并認為交通費票據有部分是1996年的，應為無效。因交通費清單系原告自己制作，對被告沒有約束力，對交通費票據的真實性本院予以確認。

7、重慶市長壽區物價局文件[長價（2002）40號]。該證據與被告提供的相同。

8、繳款通知單。原告欲證明被告物業分公司向其收取物管費為0.68元/㎡/月。對該證據的真實性二被告無異議，但認為物管費為0.48元/㎡/月，另收取交通費0.20元/㎡/月，對該證據本院予以確認。

9、收據。該證據證實原告交納物管費的情況。對該證據的真實性二被告無異議，本院予以確認。

10、告示。原告欲證明被告物業分公司附加條件，限制其正常乘坐交通車出入。對該證據的真實性二被告無異議，本院予以確認。

11、原告購買車票的收據及車票。對該證據的真實性二被告無異議，但認為只能說明原告購買了二張車票，不能證明車票單價為1.2元。對該證據的真實性本院予以確認。

12、桃園麗庭交通車照片。對該證據的真實性二被告無異議，但認為交通車出故障，并非其故意修理。對該證據的真實性本院予以確認。

13、交款通知單。原告欲證明被告向其收取了交通費。對該證據二被告有異議，但認為原告應交納交通費。因該證據上無二被告加蓋印章或其工作人員的簽名，故對該證據本院不予確認。

14、重慶市長壽區物價局文件[長價（2005）8號]。該證據與被告提供的相同。

15、被告柏樹公司與他人簽訂的《重慶市商品房預售合同》、《重慶市商品房買賣合同》。對該證據的真實性二被告無異議，本院予以確認。

被告柏樹公司辯稱，我公司沒有與原告簽訂物業管理合同，被告物業分公司是依法、按標準收費，我方收費是按物價局核定的標準收取，原告要求恢復交通車，我方是貼錢運營交通車，每月要開支油錢、維修費、人工費10000余元。我方未與原告約定每天發28班次，現在每天發23班次，即使每天發1、2班次也合理，原告要求賠償交通費沒有依據，原告出行的交通費是其必要的支出費用，我公司沒有義務為原告配置車輛，故應駁回原告的訴訟請求。

被告柏樹公司為證明其主張的事實，向本院提供了以下證據：

1、變更記錄。對該證據原、被告無異議，本院予以確認。

2、《收費許可證申請表》、《重慶市物業管理資質證書》、《收費許可證》、《營業執照》。對以上證據原、被告無異議，本院予以確認。

3、重慶市長壽區物價局文件[長價（2002）40號]、[長價（2005）8號]、[長價（2005）3號]。[長價（2002）40號]文件載明：“一、公共服務費：1、住宅：普通住宅，每月每平方米0.48元…。2、交通費：月票價格，小區內住戶辦理了《乘車卡》的，按戶型面積每月每平方米0.20元收取交通費…。” [長價（2005）8號] 文件載明：“一、公共服務費（住宅）：每月每平方米0.40元。二、特約服務費：堅持自愿原則，收費標準由雙方議定，不得強行并收費。”對以上證據的真實性原、被告無異議，本院予以確認。

4、交通車特約服務售票記錄、交通車臨時乘車票。對以上證據的真實性原、被告無異議，本院予以確認。

5、桃園麗庭交通車開支情況資料。對該證據原告認為與其無關。對該證據的真實性原、被告無異議，本院予以確認。

6、收據。該證據證明原告于2005年11月19日向被告交納2004年12月-2005年11月的物管費。對該證據的真實性原、被告無異議，本院予以確認。

7、《重慶市商品房預售合同》。該證據與原告提供的相同。

8、入住手續書、樓宇驗收表、樓宇鑰匙簽收表、住戶資料卡、入住登記表。被告柏樹公司欲證明其在履行商品房預售合同時沒有與原告發生爭議。對該證據的真實性原、被告無異議，本院予以確認。

9、姜超物業服務費交納明細表及收據。對該證據的真實性原、被告無異議，本院予以確認。

被告物業分公司辯稱，我公司不具備法人資格，只是被告柏樹公司的分公司，要求撤銷對我公司的被告資格。

被告物業分公司未向本院提供證據。

依據本院確認的證據，結合當事人的陳述，本院對以下事實予以確認：

被告柏樹公司在開發“桃園麗庭”小區時，在其《購房指南》載明：環城交通車免費接送業主，使您倍感出入方便。2001年2月17日，原告姜超與被告柏樹公司簽訂《重慶市商品房預售合同》，由原告購買被告的長壽區鳳城街道桃園麗庭24301號房屋，該房屋建筑面積為143.22㎡，該合同載明：建筑設計標準及附屬設施：按購房指南配置設計。2001年12月，原告與被告物業分公司簽訂《小區公共契約》、《物業管理條例》、《裝修管理條例》各一份，后原告入住該房屋。2002年6月，重慶市長壽區物價局發布關于桃園麗庭住宅小區物業管理服務收費標準的復函，該文件載明：“一、公共服務費：1、住宅：普通住宅，每月每平方米0.48元…。2、交通費：月票價格，小區內住戶辦理了《乘車卡》的，按戶型面積每月每平方米0.20元收取交通費…。”2002年8月，被告向原告發送《業主指南》，《業主指南》載明：交通車免費接送，物管費收費標準按長壽物管局核定的收費標準執行，第一年按雙方約定全免。長壽物管局即長壽物價局。2003年9月前，原告免交物管費。從2003年9月起至2004年12月，原告按0.68元/㎡/月向被告物業分公司交納物管費，即97.40元/月。2005年1月前，被告物業分公司為桃園麗庭小區業主運行交通車為二輛，其后因一輛交通車發生故障，只運行一輛交通車。2005年1月5日，重慶市長壽區物價局發布關于停止執行桃園麗庭住宅小區物業管理服務收費標準的通知，當月25日，重慶市長壽區物價局發布關于桃園麗庭住宅小區物業管理服務收費標準的復函，該文件載明：“一、公共服務費（住宅）：每月每平方米0.40元。二、特約服務費：堅持自愿原則，收費標準由雙方議定，不得強行并收費。”自2005年11月起，被告物業分公司張貼告示，該告示載明：“交通車運行后小區業主（住戶）一律憑票乘車。凡繳清當月物業管理費的業主（住戶），每戶免費領取60張乘車票（限當月有效），超過部份按每張0.6元的價格，由業主（住戶）自行到物業公司管理處購買。2005年11月后，原告因未交納物管費及交通費，未得到乘車票，不能乘坐桃園麗庭交通車。2005年11月19日，原告向被告物業分公司補交2005年1-11月的物管費630.10元。

另查明，2000年12月，被告物業分公司成立，該分公司不具備法人資格，是被告柏樹公司的下屬分支機構。被告物業分公司具備物業管理資質。現桃園麗庭交通車運行線路為桃園麗庭小區-騎鞍-黃桷灣-天橋-電影院-林莊口-鳳嶺路-桃園麗庭小區。

本院認為，被告物業分公司不具備法人資格，是被告柏樹公司的下屬分支機構，其民事責任應由被告柏樹公司負擔，被告物業分公司不承擔責任。原、被告簽訂《重慶市商品房預售合同》，是雙方當事人的真實意思表示，該合同合法有效，《購房指南》載明：環城交通車免費接送業主，該宣傳資料應為被告柏樹公司對其開發的桃園麗庭小區的相關設施所作的說明和允諾，該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響，應當為要約，故環城交通車免費接送業主應為合同內容，被告柏樹公司應當遵守該約定。《業主指南》載明：交通車免費接送。該指南具備合同性質，被告柏樹公司應按《購房指南》、《業主指南》的允諾向原告提供物業服務。故對原告請求被告柏樹公司免費提供乘坐小區環城交通車服務的訴訟請求，本院予以支持。對原告請求被告柏樹公司恢復每天發交通車28班次，并不得擅自停班的訴訟請求，因原告未向本院提供每天發交通車28班次及被告停班的相關證據，故對原告的該訴訟請求，本院不予支持。對原告請求賠償因被告交通車擅自停班的交通費損失391元，因原告在2005年11月前能免費乘坐交通車，原告未向本院提供2005年11月前被告交通車停運的證據，故對其請求的2005年11月前的交通費，本院不予主張，對2005年11月后的交通費，原告在2005年11月后未能免費乘坐交通車，而被告在《購房指南》、《業主指南》中允諾，原告可以免費乘坐交通車，故被告應賠償原告的交通費損失，被告以原告未交納物管費和交通費為由未向原告發放乘車票，該理由不能成立，故本院酌情主張其交通費88元。對原告請求的退還多付的物管費458.56元，因《業主指南》載明：交通車免費接送，物管費收費標準按長壽物價局核定的收費標準執行，雖然長壽區物價局發文同意被告物業分公司收取交通費，但被告向原告允諾免費乘坐交通車，故被告物業分公司不能向原告收取交通費，在2003年9月-2004年12月之間，被告物業分公司只能向原告收取0.48元/㎡/月的物管費，即68.75元，被告按97.40元/月收取物管費，其多收取的（97.40-68.75）元＝28.65元，沒有法律上的依據或合同的約定，故被告應退還原告28.65元×16＝458.4元。在開庭審理中，原告自愿放棄要求二被告為其安裝電源一戶一表的訴訟請求，本院準許。據此，依照《中華人民共和國合同法》第十四條、第六十條、《中華人民共和國公司法》第十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條及最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定，判決如下：

一、由被告重慶柏樹房地產開發有限公司為原告姜超免費提供乘坐桃園麗庭小區環城交通車服務；

二、由被告重慶柏樹房地產開發有限公司在本判決生效之日起十日內賠償原告姜超交通費88元；

三、由被告重慶柏樹房地產開發有限公司在本判決生效之日起十日內退還原告姜超多支付的物管費458.4元；

四、駁回原告姜超的其他訴訟請求。

本案案件受理費50元，其他訴訟費450元，合計500元，由被告重慶柏樹房地產開發有限公司負擔（原告已預交，執行本判決時，由被告重慶柏樹房地產開發有限公司給付原告姜超500元）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于重慶市第一中級人民法院。

審判員 朱陳波

二〇〇六年一月二十日

書記員 張毅

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