提示：在物業服務企業提供物業服務存在瑕疵的情況下，法院可以根據具體的案件情況，調整涉案業主在特定欠費期間內的物業服務費的繳納標準。

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【案情】

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2009年9月20日某小區業委會與某物業管理公司簽訂了《物業服務合同》，約定由某物業管理公司為該小區提供物業服務。合同約定某物業管理公司提供物業服務的區域包括了產權登記在某物業發展公司名下的車庫（共計114個車位）。同年9月23日，該業委會與某物業管理公司就小區車庫管理問題和公共收益問題簽訂《物業服務合同補充協議》，約定車位部分的物業服務費標準為80元/月·車位。某物業管理公司進駐小區進行物業服務以來，僅對該小區進行了公共物業服務，并未負責小區車庫內專有部分的清潔衛生及經營管理。

2012年8月某物業管理公司曾起訴要求某物業發展公司支付2011年3月10日至2012年8月9日期間拖欠的物業服務費。2012年10月，法院判決某物業發展公司按照30元/車位·月的標準向某物業管理公司支付上述期間的公共物業服務費。

自2012年8月10日起車庫的公共物業服務費，某物業發展公司并未向某物業管理公司交納，某物業管理公司遂起訴至法院，請求判決某物業發展公司支付2012年8月9日至2014年1月9日期間小區車庫18個月的公共物業服務費61560元[30元/車位·月×114個（車位數）×18月]以及截止至2013年1月9日拖欠物業服務費的違約金47093.40元。

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【律師評析】

在業主提出的抗辯事由成立或部分成立的情況下，法院可否主動調整物業服務費的繳納標準？考慮到物業糾紛矛盾的特殊性，應當賦予法院一定的調整權，以使物業服務合同雙方當事人的權利義務關系回復到均衡狀態。這種調整權在性質上屬于司法自由裁量權的范疇，體現的是法學方法論中的利益衡量解釋方法的具體運用。在處理此類糾紛案件時，應注意這樣兩個問題：一是限定調整權適用的期間范圍，調整物業服務收費標準的期間應僅限于對個案訴訟請求中法院予以審查認定的欠費期間；二是限定調整權適用的對象范圍，調整后的繳費標準應僅適用于涉入司法過程并提出相應有效抗辯的業主。

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【裁判】

庭審中，某物業發展公司認為物業服務合同系雙務合同，某物業管理公司要求某物業發展公司履行交納物業服務費義務的同時，應當全面履行自己的物業服務義務。但本案中，某物業管理公司并未維修、養護和管理小區公共設施（如污水管、上下水管道、落水管、排水管），亦未對業主向車庫傾倒垃圾的行為進行制止，已嚴重影響車庫的正常使用，給某物業發展公司造成嚴重的經濟損失，故某物業發展公司拒絕交納物業服務費系行使抗辯權的合法行為。案件審理過程中，法官對小區車庫進行了現場勘驗，勘驗結果顯示車庫內部多處墻面滲水、多處公共水管滲漏，致使車庫地面大面積積水。

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法院經審理認為，本案證據顯示，某物業管理公司所提供的物業服務卻存有一定瑕疵，未能全面履行合同所約定的物業服務義務，但是，這并不足以免除某物業發展公司的交費義務?？紤]到某物業管理公司已履行部分物業服務義務，酌情將涉訟期間車庫的公共物業服務費降至20元/車位·月。按此標準，自2012年8月10日至2014年1月9日期間，某物業發展公司應當支付某物業管理公司公共物業服務費41040元[20元/車位·月×114個（車位數）×18月]。

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關于某物業管理公司要求某物業發展公司支付遲延交納物業服務費滯納金的訴訟請求，雖然某物業發展公司提出的抗辯理由不足以構成拒交物業服務費的正當理由，但本案查明的事實已反映了某物業管理公司提供物業服務中的瑕疵，故對此項訴訟請求，法院不予支持。

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