預約定金性質的理解
提示：預約合同簽訂后，一方當事人拒絕簽訂本約的且無正當理由的，應適用立約定金的罰則規定。如已誠信磋商，但終因存在不可歸責于雙方當事人的事由致使本約無法簽訂，另一方要求適用定金罰則的，不予支持。
【案情】
2011年10月21日，某鋼材公司與某物流公司簽訂了《房屋認租協議書》協議主要約定某鋼材公司(乙方)認租某物流公司(甲方)的在建物流項目房屋;乙方在本協議簽訂之日向甲方支付定金人民幣10萬元，作為雙方訂立《房屋租賃合同》的擔保;如甲方拒絕和乙方簽訂《房屋租賃合同》，則本協議自動終止，甲方應雙倍返還乙方定金。協議中另手書“于2012年8月30日前交付門面”，并加蓋了某物流公司合同專用章。合同簽訂同日，某鋼材公司向某物流公司轉賬10萬元，但截止起訴之日2012年10月30日，某物流公司未與某鋼材公司簽訂《房屋租賃合同》，也未向某鋼材公司交付門面，已構成根本違約。某鋼材公司遂訴至法院，請求解除《房屋認租協議書》，由某物流公司返還雙倍定金20萬元，并承擔訴訟費用。
被告某物流公司辯稱因其建設地塊尚有拆遷戶未搬離，導致房屋建設進程受阻，暫時還未和某鋼材公司簽署《房屋租賃合同》，但其并沒有拒絕與某鋼材公司簽訂房屋租賃合同，因此不存在違約。即便存在違約，該協議中約定的定金超過房屋租賃合同標的總額20%的部分不應當按定金處理。本案協議中約定2012年8月30日前交房，沒有約定交付的門面具體門牌號，屬約定不明確無法履行，應認定為無效。
【律師分析】
預約合同的雙方當事人均負有在約定期間訂立本約的義務，一方當事人在履行期限內未按合同約定履行自己的義務，其違約行為致使雙方未能實現進一步簽訂房屋租賃合同并交付房屋的目的，因此某鋼材公司請求解除《房屋認租協議》符合法律的規定。
當一方當事人拒絕簽訂本約且無正當理由的，應適用立約定金的罰則規定。如已誠信磋商，但終因存在不可歸責于雙方當事人的事由致使本約無法簽訂，另一方要求適用定金罰則的，則不予支持。雙方當事人未能依預約合同達成本約的責任在收受定金的一方，收受定金的一方應當返還雙倍定金，反之，雙方當事人未能依預約合同達成本約的責任在支付定金的一方，收受定金的一方得沒收其定金而不予返還。本案雙方約定定金超過了主合同標的額的20%的部分不應支持。
【裁判】
法院經審理認為，本案原告某鋼材公司與被告某物流公司簽訂的協議合法有效。雙方均認可交房前應先簽署《房屋租賃合同》，表明《房屋租賃合同》的最遲簽署時間應為2012年8月30日。被告某物流公司未能按期與某鋼材公司簽署《房屋租賃合同》已構成根本違約，應承擔相應的違約責任。本案雙方約定的10萬元定金超過了主合同標的額的20%。依照相關法律規定超過主合同標的額20%的部分不應支持，故法院予以主張151 840元。
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