預約定金性質(zhì)的理解

提示：預約合同簽訂后，一方當事人拒絕簽訂本約的且無正當理由的，應適用立約定金的罰則規(guī)定。如已誠信磋商，但終因存在不可歸責于雙方當事人的事由致使本約無法簽訂，另一方要求適用定金罰則的，不予支持。

【案情】

2011年10月21日，某鋼材公司與某物流公司簽訂了《房屋認租協(xié)議書》協(xié)議主要約定某鋼材公司(乙方)認租某物流公司(甲方)的在建物流項目房屋;乙方在本協(xié)議簽訂之日向甲方支付定金人民幣10萬元，作為雙方訂立《房屋租賃合同》的擔保;如甲方拒絕和乙方簽訂《房屋租賃合同》，則本協(xié)議自動終止，甲方應雙倍返還乙方定金。協(xié)議中另手書“于2012年8月30日前交付門面”，并加蓋了某物流公司合同專用章。合同簽訂同日，某鋼材公司向某物流公司轉(zhuǎn)賬10萬元，但截止起訴之日2012年10月30日，某物流公司未與某鋼材公司簽訂《房屋租賃合同》，也未向某鋼材公司交付門面，已構(gòu)成根本違約。某鋼材公司遂訴至法院，請求解除《房屋認租協(xié)議書》，由某物流公司返還雙倍定金20萬元，并承擔訴訟費用。

被告某物流公司辯稱因其建設地塊尚有拆遷戶未搬離，導致房屋建設進程受阻，暫時還未和某鋼材公司簽署《房屋租賃合同》，但其并沒有拒絕與某鋼材公司簽訂房屋租賃合同，因此不存在違約。即便存在違約，該協(xié)議中約定的定金超過房屋租賃合同標的總額20%的部分不應當按定金處理。本案協(xié)議中約定2012年8月30日前交房，沒有約定交付的門面具體門牌號，屬約定不明確無法履行，應認定為無效。

【律師分析】

預約合同的雙方當事人均負有在約定期間訂立本約的義務，一方當事人在履行期限內(nèi)未按合同約定履行自己的義務，其違約行為致使雙方未能實現(xiàn)進一步簽訂房屋租賃合同并交付房屋的目的，因此某鋼材公司請求解除《房屋認租協(xié)議》符合法律的規(guī)定。

當一方當事人拒絕簽訂本約且無正當理由的，應適用立約定金的罰則規(guī)定。如已誠信磋商，但終因存在不可歸責于雙方當事人的事由致使本約無法簽訂，另一方要求適用定金罰則的，則不予支持。雙方當事人未能依預約合同達成本約的責任在收受定金的一方，收受定金的一方應當返還雙倍定金，反之，雙方當事人未能依預約合同達成本約的責任在支付定金的一方，收受定金的一方得沒收其定金而不予返還。本案雙方約定定金超過了主合同標的額的20%的部分不應支持。

【裁判】

法院經(jīng)審理認為，本案原告某鋼材公司與被告某物流公司簽訂的協(xié)議合法有效。雙方均認可交房前應先簽署《房屋租賃合同》，表明《房屋租賃合同》的最遲簽署時間應為2012年8月30日。被告某物流公司未能按期與某鋼材公司簽署《房屋租賃合同》已構(gòu)成根本違約，應承擔相應的違約責任。本案雙方約定的10萬元定金超過了主合同標的額的20%。依照相關法律規(guī)定超過主合同標的額20%的部分不應支持，故法院予以主張151 840元。

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