【案情】

位于本市長壽路上某號的房屋，系某開發公司的產權房。2012年5月，某美容美發公司向開發公司租賃該房屋，開辦美容美發店。雙方為此簽訂房屋租賃合同，約定租金48萬元每年，付三押二，首期給付租金12萬元、押金8萬元。合同另約定，開發公司將租賃房屋房屋整修后交付美容美發公司，美容美發公司在接受房屋后負責維修和管理。

合同簽訂后，美容美發公司給付了首期20萬元租金和押金，并接受房屋開始裝修和經營。2013年4月，房屋墻面發生滲水，嚴重影響美容美發公司經營，美容美發公司遂發函要求開發公司維修，開發公司接函后認為美容美發公司裝修引起滲水，故不愿意維修。雙方互相推諉，始終無法協商處理。為此，2013年5月起，美容美發公司拒付租金。

2013年8月，開發公司起訴美容美發公司，要求解除房屋租賃合同，同時要求美容美發公司給付2013年5月起的租金。美容美發公司抗辯，認為開發公司未盡法定的維修義務，應當承擔違約責任。

【律師意見】

我國《合同法》第220條規定：出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。第221條規定：承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。因此，房屋出租人承擔維修的義務基于2個條件：1、是法律規定;2、合同約定。同時，從法律規定來看，合同約定大于法律規定，對于出租方是否承擔維修責任，有約定的從約定，沒有約定的才適用法律規定。

就本案來說，雙方在合同中明確約定了由美容美發公司承擔維修的責任，這樣的約定就排除了開發公司的法定義務，對雙方當事人具有約束力。因此，開發公司不處理房屋墻面滲水問題，不能成為美容美發公司拒付租金的理由。

【法院判決】

法院認為雙方在合同中明確約定了房屋維修的責任由承租方承擔，因此開發公司無須承擔維修房屋的義務，對于房屋墻面滲水應由美容美發公司自己解決，美容美發公司不能因此拒付租金。現美容美發公司拒付租金的行為，已經構成違約。遂判令解除雙方簽訂的房屋租賃合同，并判令美容美發公司給付2013年5月起的租金。

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