【案情】

2011年2月底，焦某（以下簡稱甲方）與李某（以下簡稱乙方）簽訂租房合同。合同約定：甲方將其在某學校周邊建設的七間臨時養殖用房租賃給乙方使用，租金為1萬元/年，租期為四年（2011年3月1日至2015年2月28日）。合同簽訂后，甲方于2011年3月1日收取乙方租金1萬元后，將房屋交予乙方使用。乙方在房屋內安置電腦、穩壓器、網線、桌椅等相關設施，開始對外經營網吧。

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2011年10月30日，甲方以“合同出租的房屋沒有取得建設工程許可證，也沒有經過批準建設，根據法律規定，雙方簽訂的租房合同無效”為由，要求乙方返還房屋，在乙方不同意的情況下，甲方采取斷電的方式致使乙方不能正常經營。乙方于2012年6月份將網吧相關設備運走，但對房屋一直占用。2013年10月份，乙方將甲方訴至法院，要求賠償包括經營損失在的各項損失共計20余萬元。

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庭審過程中，甲方主張涉案房屋未取得建設許可應認定合同無效，如果乙方有損失，只能按照締約過失主張，而不能主張經營損失。為查明案件事實，法院依職權取得了如下證據：甲方所在村委會和街道辦的建設臨時養殖用房的申請書；市執法局相關負責人的證詞；甲方所在村委會主任的證詞。以上證據證實涉案房屋確系臨時養殖用房，未獲得建設許可，且臨時養殖用房為5間，甲方實際建設7間。甲乙雙方對法院依職權調取的證據無異議。

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法院最終判決認定，甲乙雙方的房屋租賃合同無效，甲方賠償因其斷電行為給乙方造成的直接經濟損失的80%，共計5萬余元；駁回乙方的其他訴訟請求。

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【評析】

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首先，從合同效力來看。甲乙雙方之間之租房合同違反國家強制性法律法規之規定。甲乙雙方提供之證據和本院調取之材料顯示，甲方建設訴爭房屋為臨時養殖用房，即城鎮臨時建筑，此房屋僅取得了所在村委會及街道辦事處之同意，無城市建設部門許可，市政執法部門沒下達過違章建筑處罰通知書并不可據此推定被告建造房屋得到許可，且被告所在村委會和街道辦事處申請書內容為建設臨時養殖房屋５間，而被告租賃給原告使用之房屋為7間，被告既未按照所在村委會和街道辦事處同意之內容建造房屋，亦未得到相關部門之批準，綜上，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第3條的規定，出租人就未經批準或者未按照批準內容建設之臨時建筑，與承租人訂立之租賃合同無效。故本案原、被告之間之房屋租賃合同應認定為無效。

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其次，從合同無效原因而言。甲乙兩方都有過錯，甲違反誠實信用之原則，乙未做到謹慎注意之的義務。依據《合同法》第６條的規定，當事人行使權利、履行義務須遵循誠實信用之原則。甲方明知對涉案房屋之性質及租房合同違反國家法律法規之強制性規定，但甲方在簽訂合同時能夠告知卻未如實告知乙方涉案房屋之相關情況，違反誠實信用之原則，應當承擔合同無效之責任。另一方面，房產管理部門已經向社會公開房產查詢信息，兩方簽訂合同時，即便甲方未如實告知涉案房屋之相關情況，乙方也具備自己查詢清楚之能力及條件，因此，乙方應在其未盡到謹慎注意義務之范圍內承擔合同無效之責任。

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第三，從權利救濟來看。甲方欺騙在先，后又有斷電等行為，為乙方造成損失。但因租房合同無效，且自始無效，乙方無法依據《合同法》第113條之規定，要求甲方承擔違約責任且賠償其損失，但可以依法要求甲方承擔締約過失之責任。依據《合同法》第４２條的規定，當事人在訂立合同過程中符合下列情形之一，使對方造成損失的，須承擔損害之賠償責任：（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關之重要事實以及提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用之原則的行為。本案中，甲方于合同訂立過程中，因過錯違反依誠實信用原則而負有的先合同義務，結果導致合同不成立，須承擔締約過失之責任。根據法律規定，締約過失責任指造成之實際損失，不包括經營損失。綜上，就甲方給乙方造成之實際損失，甲方須承擔賠償責任，同時，乙方在簽訂合同時未盡到謹慎之注意義務，應減輕甲方之責任。