出租人收回店鋪 承租人能否要求補償轉讓費

?【案情】

承租人吳某于2008年7月承租孫某的店鋪，約定租金1500元每月，并按市場行情進行調(diào)整，租期3年。當時吳某支付該店面前任承租人9000元轉讓費，出租人孫某對此事也知情。

租賃到期之后，孫某與吳某沒有續(xù)約，但一直支付房租，孫某也未提出續(xù)約，一直收受房租。2014年6月，孫某告知吳某要將店面收回，限期2個月搬離。吳某提出要孫某將該店按市場行情（該地段同等面積轉讓費15萬）補償就搬離，否則就繼續(xù)承租該店面。?

【焦點】

本案的焦點是：承租人給付的9000元轉讓費是否和出租人孫某有關；如果有關，孫某是否應該補償吳某轉讓費？?

【評析】

首先，依據(jù)《合同法》第113條第1款規(guī)定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，因而給對方造成了損失的，損失賠償額應當與違約所造成的損失相當，包括于合同履行后可獲得的一切利益，但不得超過合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”，故可期待利益的前提應為對方當事人違約。本案中，一旦當租賃期限屆滿后，吳某與孫某形成不定期租賃合同關系，只要在合理期限之前通知吳某，孫某便有權利隨時解除合同，因此孫某不存在違約情形，無需補償轉讓費。?

其次，在租賃合同沒有約定店面可以轉讓他人的情形下，吳某亦無權轉讓店面并收取轉讓費。依據(jù)《合同法》第二百二十四條有關規(guī)定，“承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”，若吳某擅自轉讓店面并收取轉讓費，孫某可以解除其與吳某的租賃合同，在主合同沒有效用的情形下，吳某與他人所簽訂的次租賃合同亦無效，吳某所收取的轉讓費需退還他人，在此情形下，店面轉讓費并不是吳某的可期待利益。案中對吳某與孫某所簽訂的租賃合同內(nèi)容并未敘述，故對吳某是否有權轉讓店面無法確認。

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最后，出租人在租賃合同到期或者解除后依法收回店面，將該店面繼續(xù)出租并收取轉讓費，系其自身的權利，沒有造成原承租人的損失，更沒有必要對原承租人進行補償。一般情況下，出租人需補償原承租人轉讓費有兩種情形，一種是在租賃合同中有過約定承租人可以轉讓但未實際轉讓，出租人違約，此時法院需要審查轉讓費是否為必然發(fā)生的間接損失，第二種是在店面租賃合同中約定了承租人可以轉讓且實際已經(jīng)由出租人轉讓，或是店面租賃合同中未約定承租人可以轉讓但已實際轉讓且出租人予以認可并已收取轉讓費，承租人因出租人違約需要退還轉讓費，承租人可以要求出租人對其補償轉讓費。

?【判定】

承租人吳某沒有權利要求出租人孫某補償其轉讓費。原因在于，在本案租賃期限屆滿之后，吳某與孫某形成不定期租賃合同關系，孫某可以在合理期限內(nèi)告知吳某解除合同，店面轉讓費并不是承租人吳某的可期待利益，本案不存在孫某需對吳某補償轉讓費的情形。?