【案情】

?2013年，李某與尹某自愿簽訂了一份《房屋買賣合同》，合同規定定，尹某將某房屋出售給李某，房屋總價款經協商為65萬元，買賣合同生效之日李某向尹某支付房款25萬元，余款40萬元在房屋辦理權屬登記時付清。假使雙方任意一方違約，則需向守約方支付違約金40000元。尹某承諾所出售的房屋的權屬明晰，無其他任何產權糾紛。后房屋在辦理權屬登記過程中發現，該房屋于2012年在某商業銀行辦理了銀行抵押貸款35萬元。尹某在短期內不能消除該房屋的抵押行為。后李某訴至法院，要求法院廢除其與被告簽訂的合同，同時返還已支付的房款25萬元，并要求被告向原告支付違約金40000元。

?【評析】

其實這種問題并不能一概而論本案問題的實質便是違約金條款是否獨立的問題，要考慮到為什么要解除合同，責任人個人原因占據了多少因素。這也就是法律的靈活性的體現，也是法律的靈魂。《合同法》第57條規定：“合同無效、被撤銷或終止，不能影響合同中獨立存在的有關解決爭議方法的條款的效力。”《合同法》第98條規定：“合同權利義務的終止，不影響結算和清理條款的效力。”綜上所述，關于違約金的條款是關于合同解除后事宜的條款，它不能隨合同效力的終止或被否認而失去效力，否則此約定將成為一紙空談。

?本案中是被告先行將房屋抵押的行為導致合同無法正常履行，其行為已構成根本性違約。由案情可知雙方在合同中約定，一方構成違約，則需向守約方支付40000元違約金。該合同約定是雙方在合同訂立之時，對合同行過程中存在違約行為的約定。依據法律原則中當事人意思自治原則，應當支持。而且當事人在合同中約定違約金的處理條款，益于簡化后續損害賠償金的計算，既方便當事人履約，又可減少二次糾紛的發生的可能性。對于每天都要處理各種錯綜復雜的案件的法院來說，也是件值得肯定的事情。

?據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第26條規定：“買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續適用違約金條款的，人民法院理論上應予支持；但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規定處理”。綜上，筆者認為，違約金是獨立于合同之外的給付。雖然它生于合同，但就像子產于母，但子不隨母的死亡而消失一樣，合同給與了違約金條款效力，自此，違約金條款就已成為獨立的有生命有效力的條款。因此，對原告要求被告支付40000元的訴請應予以支持。

?更多房產問題律師咨詢盡在上海房產律師網