【案情】

2005年2月，王某同張某達(dá)成購房協(xié)議，購買張某所有的登記于趙某名下的房屋一套，并向張某支付了購房總價(jià)款100萬元，張某將該房屋交付王某居住使用。

因涉案房屋系張某頂趙某之名購買的單位集資房，購房款雖由張某繳納，但涉案房屋房產(chǎn)權(quán)屬登記在趙某名下。

當(dāng)年因產(chǎn)權(quán)過戶受限，故雙方當(dāng)時(shí)未做變更登記，如今限制條件消失，王某多次催促張某及趙某協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但張某和趙某遲遲不予配合。

2012年2月，王某將張某、趙某訴至法院，請(qǐng)求判令張某及趙某限期履行協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的法定義務(wù)。

趙某認(rèn)可其未購買房屋，但依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的記載，否認(rèn)涉案購房合同的效力，拒絕過戶。

【律師見解】

本案的焦點(diǎn)王某購買該房屋時(shí)的產(chǎn)權(quán)歸屬問題及購房合同的效力。

根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的外在表現(xiàn)形式，在一定條件下并不具有代表不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的功能，在異議方提出異議并提出反證足以推翻權(quán)屬證書上記載的內(nèi)容時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)直接根據(jù)反證認(rèn)定爭(zhēng)議財(cái)產(chǎn)的物權(quán)歸屬。故張某是實(shí)際的權(quán)利人，張某與王某簽署的合同有效，趙某應(yīng)當(dāng)協(xié)助王某辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。

【評(píng)析】

一，從不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的功能分析。在絕大多數(shù)情況下，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是證明權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的唯一依據(jù)，只有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人才是真正的權(quán)利人。

但是，在極為特殊的少數(shù)情況下，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人卻不是真正的權(quán)利人，現(xiàn)實(shí)生活中，因?yàn)楦鞣N原因存在房屋真正的所有權(quán)人沒有登記在房屋所有權(quán)證上的情況。

張某頂用趙某的購房名額，購買單位集資房，支付價(jià)款并居住，房產(chǎn)證也由張某保管，但是房產(chǎn)證登記的卻是趙某的名字。因此，不能只看房屋所有權(quán)證記載的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)證據(jù)證明的事實(shí)綜合認(rèn)定。

二，從不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的屬性分析。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人證明自己享有權(quán)利及權(quán)利狀況的憑證，在一定條件下其本身并不具有代表不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的功能。

《物權(quán)法》第十七條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。權(quán)屬證書是權(quán)利的外在表現(xiàn)形式，只具有推定的證據(jù)效力，與實(shí)際權(quán)利狀況并不一定完全吻合。如果主張權(quán)利案件當(dāng)事人一方有充分證據(jù)證明房屋所有權(quán)證上記載的權(quán)利人不是真正的權(quán)利人，自己才是真正的權(quán)利人，那么就應(yīng)當(dāng)否定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的權(quán)利人之權(quán)利，而支持提供證據(jù)一方當(dāng)事人的請(qǐng)求。

本案中，依據(jù)相關(guān)證據(jù)證實(shí)，涉案房屋實(shí)際系由張某出資參與單位集資建房取得，趙某亦認(rèn)可其并未出資，而且張某頂替趙某名義買房，系經(jīng)過單位同意并由兩人一同到單位辦理的相關(guān)手續(xù)，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定張某系該房屋的所有權(quán)人，趙某不是該房屋的所有權(quán)人。

三，從合同法的誠實(shí)信用原則分析。

《合同法》第六十條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

在合同履行過程中，雙方當(dāng)事人不僅要全面的，實(shí)際的履行已經(jīng)在合同中明確約定的己方義務(wù)，對(duì)于那些在合同中雖然未作約定，但是根據(jù)誠實(shí)信用原則，要求當(dāng)事人應(yīng)盡的協(xié)作義務(wù)，當(dāng)事人也應(yīng)該自覺地，善意地履行。

本案中，雖房屋權(quán)屬證書登記在趙某名下，但實(shí)際所有權(quán)人系張某，張某將涉案房屋出賣給王某系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，故張某與趙某有協(xié)助將涉案房屋過戶登記至王某名下的義務(wù)。

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