【案情】

2005年2月，王某同張某達成購房協議，購買張某所有的登記于趙某名下的房屋一套，并向張某支付了購房總價款100萬元，張某將該房屋交付王某居住使用。因涉案房屋系張某頂趙某之名購買的單位集資房，購房款雖由張某繳納，但涉案房屋房產權屬登記在趙某名下。當年因產權過戶受限，故雙方當時未做變更登記，如今限制條件消失，王某多次催促張某及趙某協助其辦理產權過戶手續，但張某和趙某遲遲不予配合。2012年2月，王某將張某、趙某訴至法院，請求判令張某及趙某限期履行協助其辦理產權過戶登記手續的法定義務。趙某認可其未購買房屋，但依據不動產權屬證書的記載，否認涉案購房合同的效力，拒絕過戶。

【律師見解】

本案的焦點王某購買該房屋時的產權歸屬問題及購房合同的效力。根據物權法規定，不動產權屬證書是不動產登記簿的外在表現形式，在一定條件下并不具有代表不動產物權的功能，在異議方提出異議并提出反證足以推翻權屬證書上記載的內容時，法院應當直接根據反證認定爭議財產的物權歸屬。故張某是實際的權利人，張某與王某簽署的合同有效，趙某應當協助王某辦理產權變更手續。

【評析】

一，從不動產權屬證書的功能分析。在絕大多數情況下，不動產權屬證書是證明權利人享有該不動產物權的唯一依據，只有不動產權屬證書上記載的權利人才是真正的權利人。但是，在極為特殊的少數情況下，不動產權屬證書上記載的權利人卻不是真正的權利人，現實生活中，因為各種原因存在房屋真正的所有權人沒有登記在房屋所有權證上的情況。張某頂用趙某的購房名額，購買單位集資房，支付價款并居住，房產證也由張某保管，但是房產證登記的卻是趙某的名字。因此，不能只看房屋所有權證記載的內容，應當依據相關證據證明的事實綜合認定。

二，從不動產權屬證書的屬性分析。不動產權屬證書是不動產權利人證明自己享有權利及權利狀況的憑證，在一定條件下其本身并不具有代表不動產物權的功能。《物權法》第十七條規定：不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。權屬證書是權利的外在表現形式，只具有推定的證據效力，與實際權利狀況并不一定完全吻合。如果主張權利案件當事人一方有充分證據證明房屋所有權證上記載的權利人不是真正的權利人，自己才是真正的權利人，那么就應當否定不動產權屬證書記載的權利人之權利，而支持提供證據一方當事人的請求。本案中，依據相關證據證實，涉案房屋實際系由張某出資參與單位集資建房取得，趙某亦認可其并未出資，而且張某頂替趙某名義買房，系經過單位同意并由兩人一同到單位辦理的相關手續，故應當認定張某系該房屋的所有權人，趙某不是該房屋的所有權人。

三，從合同法的誠實信用原則分析。《合同法》第六十條規定，當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。在合同履行過程中，雙方當事人不僅要全面的，實際的履行已經在合同中明確約定的己方義務，對于那些在合同中雖然未作約定，但是根據誠實信用原則，要求當事人應盡的協作義務，當事人也應該自覺地，善意地履行。本案中，雖房屋權屬證書登記在趙某名下，但實際所有權人系張某，張某將涉案房屋出賣給王某系當事人真實意思表示，不違反法律和行政法規的強制性規定，合法有效，故張某與趙某有協助將涉案房屋過戶登記至王某名下的義務。

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