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出租人在房屋出售前對(duì)承租人未盡通知義務(wù)，承租人應(yīng)在多長(zhǎng)期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?
承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)屬于以形成權(quán)的行使為前提的權(quán)利，故該形成權(quán)的行使應(yīng)以除斥期間制度加以規(guī)定，即承租人應(yīng)自知悉出賣事實(shí)時(shí)起一定期限內(nèi)行使先買權(quán)。該制度與合同法規(guī)定的出租人應(yīng)當(dāng)給出”合理期限”一起(一為基于當(dāng)事人自由意思產(chǎn)生，一為沒(méi)有當(dāng)事人意思表示時(shí)補(bǔ)充當(dāng)事人意思)，共同構(gòu)成承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的程序性規(guī)定。
關(guān)于”合理期限”問(wèn)題，具體標(biāo)準(zhǔn)如何，應(yīng)由當(dāng)事人根據(jù)實(shí)際情況而定，不宜強(qiáng)制劃一。而關(guān)于承租人行使權(quán)利的除斥期間，不少人認(rèn)為法律沒(méi)有規(guī)定。我們認(rèn)為最高人民法院((關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問(wèn)題的意見(jiàn))第118條的規(guī)定，實(shí)際上就可以理解為對(duì)此問(wèn)題作出的規(guī)定。該條規(guī)定：”出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”從該條文的表述本身來(lái)看，其目的無(wú)非是在出租人未及時(shí)通知承租人的情況下，給予承租人以行使權(quán)利的期間。因?yàn)?，在出租人通知承租人?gòu)買時(shí)，實(shí)際上是要在承租人和其他人提出相同條件時(shí)，優(yōu)先將租賃物出賣于承租人。那么，出租人的主要義務(wù)就是將出賣的意思通知承租人。而承租人在收到通知后必須在合理期限內(nèi)行使其權(quán)利。而設(shè)定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使期限的目的，則在于督促承租人盡早行使權(quán)利。因此，其目的應(yīng)該是：出租人出賣租賃物的，應(yīng)當(dāng)通知承租人。承租人在接到通知后，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)決定是否購(gòu)買。該期限最長(zhǎng)為3個(gè)月。
因此，我們傾向于認(rèn)為，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的期間，應(yīng)該為出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道出租人出賣房屋之日起的3個(gè)月。
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