法律評析：開發商違規出售回遷房致合同無效的司法認定與責任承擔

一、案情簡介

2010年，原告趙峰與被告天盛公司簽訂《回遷安置協議書》，約定購買北京市東城區某回遷房，總價75.4萬元。趙峰按指示將購房款匯入公司指定賬戶，但天盛公司既未交房也未退款。法院查明，趙峰非拆遷范圍內居民，協議內容虛假，損害公共利益，最終判決合同無效，天盛公司需返還購房款并賠償利息損失。

二、爭議焦點

1. 合同效力認定：非拆遷居民通過虛假協議獲取回遷房是否損害公共利益？
2. 返還金額計算：收款賬戶非公司賬戶時，如何認定實際收取的購房款？
3. 利息賠償標準：合同無效后，原告主張四倍貸款利率的利息是否合理？

三、法律分析

1. 合同無效的法定依據
   根據《民法典》第153條，違背公序良俗的民事法律行為無效。本案中，天盛公司虛構拆遷戶身份，通過虛假協議將回遷房違規出售給非拆遷居民，直接損害了真實拆遷戶的安置利益，構成對公共利益的侵害，故合同自始無效。
2. 實際收款金額的司法推定
   法院認定錢華、孫宇為天盛公司指定收款人，結合轉賬流水、同類案件判決及發票收據等證據，確認趙峰支付的75.4萬元為單套房屋購房款。盡管公司辯稱僅認可部分金額，但法院通過“完整證據鏈”突破形式審查，認定款項性質。
3. 利息損失賠償的公平性考量
   合同無效后，天盛公司長期占用購房款導致趙峰喪失購房機會，法院支持按四倍貸款利率計算利息。雖被告主張高額利息變相鼓勵違法行為，但法院認為資金占用損失客觀存在，需平衡過錯與損害后果，符合公平原則。

四、判決啟示

1. 合同真實性與合法性審查：購房者需警惕“特殊渠道”房源，尤其是回遷房等政策性房屋，應核查賣方資質及合同真實性，避免因協議違法導致權益落空。
2. 證據鏈構建的重要性：款項支付憑證、第三方證明（如村委會蓋章文件）、同類案件判決等均可作為關鍵證據，強化主張的合理性。
3. 行政監管漏洞的警示：本案暴露了行政機關在審查法律文書真偽時的疏漏，提示相關部門需完善電子文書核驗機制，防范利用偽造文件騙取不動產登記。

五、結語

本案體現了司法對實質公平的追求：一方面嚴格審查合同效力，維護公共利益；另一方面通過證據鏈推定實際交易事實，保護無過錯方的財產權益。同時，案件折射出房地產交易中法律風險與監管短板，提醒公眾強化法律意識，行政機關亦需提升審核能力，共同構建規范有序的房產交易環境。