居住權(quán)益是否可對抗房屋所有人擁有排除妨害請求權(quán)

【案情】

王某是劉某的獨生子，長期居住在國外，劉某居住在國內(nèi)王某名下的唯一住房內(nèi)。2011年11月，李某與王某簽訂房屋買賣合同，約定李某購買王某的該處房屋，成交價為123萬元。雙方同時簽訂一份補充協(xié)議約定：由于該房目前由王某的母親劉某居住，過戶后半年如果劉某不合作騰房，李某有權(quán)起訴要求劉某騰退房屋。此后李某依約支付了房款，2012年4月，李某取得房屋所有權(quán)證書。但劉某并不知曉其子王某與李某買賣房屋之事。同年9月，李某訴至法院，要求劉某排除妨害，騰退房屋。

?【分歧】

?本案的爭議焦點是：取得房屋所有權(quán)的李某能否要求居住人劉某騰退房屋。

?【審判】

? 我國的《〈物權(quán)法〉草案》四次審議稿中，也曾有過“居住權(quán)”的條文，在該草案中，此一權(quán)利被界定為：因各種原因為家庭成員以外的人設(shè)立的長期居住的權(quán)利，并不適用婚姻家庭、租賃所產(chǎn)生的居住關(guān)系。雖然最終正式頒布的物權(quán)法并未確立該項權(quán)利，但實踐中，基于各種特定的法律關(guān)系而產(chǎn)生的居住權(quán)益已普遍存在。雖然我國目前法律層面的規(guī)范沒有明確居住權(quán)的概念，但是對于一些特定的自然人，依然設(shè)置了諸多保護其居住權(quán)益的規(guī)范性條文。如老年人權(quán)益保障法第十六條中明確：贍養(yǎng)人應(yīng)當(dāng)妥善安排老年人的住房，不得強迫老年人居住或者遷居條件低劣的房屋。再如《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第二十七條第三款規(guī)定：“離婚時，一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)。”從上述法律和司法解釋的規(guī)定中可以看出，對于一些“特殊”的自然人，其本人對于他人享有所有權(quán)的房屋可基于特定的人身關(guān)系而享有一定的居住權(quán)益。

? 具體到本案，涉訴房屋雖然最初登記在王某名下，但作為獨生子，王某在國內(nèi)僅此一處房屋，而該房屋長期由劉某居住使用，劉某名下也沒有其他房屋。劉某年事已高，涉訴房屋被出賣之后，劉某又未從王某處得到其他贍養(yǎng)場所。從贍養(yǎng)義務(wù)的履行和公序良俗的法律原則出發(fā)，當(dāng)可認定王某的母親劉某對于涉訴房屋具有居住使用的權(quán)益。

? 作為房屋的買受人，李某在簽訂涉訴房屋的買賣合同時，明知出賣人王某在國外居住，且涉訴房屋長期由鄭某居住使用，但為了以較為優(yōu)惠的價格購買該房屋，李某并未詢問劉某是否還有其他住房，亦未在看房的過程中明確告知劉某房屋買賣的事實，而是在與王某的雙務(wù)合同中約定了“起訴劉某”的條款，因此，可以認定在購買涉訴房屋之初，李某就已經(jīng)明知房屋存在騰退的風(fēng)險，但依然簽訂了合同并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記，對于在此交易過程中產(chǎn)生的風(fēng)險，李某應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)。

綜上所述，本案中，雖然李某通過買賣獲得了房屋所有權(quán)，并與王某在合同中作出了“起訴劉某”的約定，但劉某基于特定身份關(guān)系取得的居住性權(quán)益足以對抗李某的騰退房屋的請求權(quán)。