房屋所有權人未告知經抵押權人與第三方協議引發糾紛

【案情】

?2013年4月21日，原告孫某（乙方）與被告姚某（甲方）簽定《上海市房屋買賣合同》，約定：原告孫某購買被告姚某所有的涉案房屋；購買合同總價款為120萬元；乙方在簽訂合同時即向被告姚某付定金人民幣30萬元整，支付款人民幣30萬元整，共計人民幣60萬元整，剩余房款于甲方從該房屋搬出后乙方付清；甲、乙雙方配合向房屋所在地區的房地產交易所申請辦理過戶手續，合同簽定后，原告孫某向被告姚某支付定金及首付款共計六十萬元。被告姚某未將訴爭房屋交付給原告孫某，雙方未辦理產權變更手續。

?被告姚某于2013年6月7日，與第三人某銀行簽訂《個人購房借款及擔保合同》，其內容為被告姚某向第三人某銀行貸款77萬元；貸款期限為3年零6個月；被告姚某以訴爭房屋向第三人某銀行提供抵押擔保。庭審中，原告孫某表示可以代為償還銀行借款，并全額支付剩余購房款。被告姚某表示在本案中不主張剩余房款。

?孫某上訴至法院，要求被告姚某繼續履行合同內容，并協助原告孫某辦理房屋解除抵押及所有權變更登記手續；第三人某銀行協助其辦理解除抵押手續。姚某辯稱，其已經將原告孫某給付的六十萬元返還了，原告孫某與被告姚某簽訂的合同事實上已經解除，因此不同意原告的訴訟請求。第三人述稱，原、被告之間系房屋買賣合同糾紛，被告姚某與其之間系借貸合同關系，所以原告與其不存在合同關系和其他得法律關系，被告姚某轉讓房屋的行為并不影響抵押權，在被告姚某的債務獲得清償前，其依法享有對涉案房屋的抵押權，故不存在協助解除抵押手續的義務。

?【審理】

?法院一審認為，依法成立的合同，對當事人是具有有法律約束力的，當事人應當按照合同內容履行自己的義務。原告孫某與被告姚某簽訂的《房屋買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，且不違反行政法規的強制性規定和法律，則為合法有效，雙方當事人應履行合同。現原告孫某已經支付了定金及部分購房款，且同意全額支付該房貸款，并可全額支付剩余購房款，第三人銀行作為借款人及抵押權人的合法權益得到了充分保障，所以合同應繼續履行，故對原告孫某要求被告姚某繼續履行合同，辦理房屋過戶及解除抵押，第三人銀行協助解除抵押手續的訴訟請求，予以支持。因被告姚某在本案中不主張剩余房款，原告孫某代被告姚某償還銀行貸款后，如果孫某尚欠被告姚某購房款，被告姚某可另案主張。對被告姚某稱其已將原告給付的房款返還，雙方合同已經解除的辯解意見，因其并未提供證據證明雙方合同已經解除，故對其辯解意見，不予采納。據此，一審法院判決：一、原告孫某于本判決生效后十日內代被告姚某償還第三人中國人民儲蓄銀行有限責任公司上海徐匯區支行涉案房屋的按揭貸款; 二、被告姚某繼續履行《房屋買賣合同》約定的合同義務，配合原告辦理房屋的解除抵押及所有權過戶登記手續，第三人中國人民銀行有限責任公司上海徐匯區支行協助辦理房屋解除抵押手續。

?【分歧】

? 本案的焦點問題是原、被告簽訂的房屋買賣合同是否繼續有效，因為只有在合同有效的前提下討論合同履行問題才有意義。《中華人民共和國物權法》第一百九十一條第二款規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

此條款并非合同效力性強制規定而是管理性的強制規定，抵押權人是否同意與買賣合同并無涉及，而只是對合同的繼續履行存在影響。

? 【評析】

?根據《最高人民法院〈關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見〉》第十六條規定，如果強制性規定規制的是合同行為本身即只要該合同行為發生即絕對地損害國家利益或者社會公共利益的，則屬于效力性強制規定，法院以此認定合同無效。并承認抵押房產轉讓合同的有效，顯然此案并未損害國家或者社會公共利益，同時也并未損害抵押權人或者受讓人的利益。因為現行房產變更登記中未經抵押權人同意或者未使抵押權消滅的，抵押人無法實現物權的相關變動，也就損害不到抵押權人利益；如果宣告轉讓合同無效，卻會給受讓人造成經濟損失，使其無法獲得違約賠償救濟，而只能向抵押人主張損害賠償責任和締約過失，這對于交易安全性，保障債權人的合法權益也受到損害，也有違《物權法》物盡其用的立法宗旨。故《物權法》第一百九十一條第二款的規定就合同效力來說，應屬于管理性強制規定，而非效力性強制規定。本案中，原、被告簽訂的房屋買賣合同雖未經抵押權人即第三人同意，但并不影響合同的效力，故雙方簽訂的合同有效。