預購房轉讓協議中可得利益損失的認定

?被告周某于2006年5月7日與被告周某與廈門甲房地產開發公司簽訂內部認購合同，約定被告周某購買該公司擬開發修建的房屋一套。同日被告向該公司支付了35000元首付款。因經營狀況變化，甲公司未修建房屋，且進入破產程序。

?2009年2月20日，原告陳某與被告周某簽訂《預購房轉讓協議》，協議約定被告將預購的商品房轉讓給原告。協議約定：“甲方（被告）于2006年購得商品房一套，當時預交首付款參萬伍仟元整，現以肆萬貳仟元人民幣的價格將該預購房所有權轉讓給乙方（原告）；雙方達成協議后，該購房所有權就與甲方無關，被告不參與該房的處置權。無論該房是否修建、升值或貶值都與甲方無關。今后更改戶主名字時，周某有義務協助陳某更名。”協議簽訂后，被告將內部認購合同原件和收款收據交原告，原告向被告支付了42000元轉讓款。

?2009年7月5日，甲公司進入了破產重整。廈門乙房地產開發有限公司參與甲公司重整，接甲公司上述擬建而未建的樓盤。被告于2010年8月31日出具委托書，委托原告全權處理房屋，同時向原告提供了其身份證復印件。2010年9月17日，原告陳某代被告周某與乙公司簽訂了《購房預約協議》，該預約協議約定周某向乙公司購買甲公司擬修建，卻因破產原因由乙公司接盤后，2011年10月25日，被告周某與乙公司就上述《購房預約協議》所確定的房屋簽訂了正式的商品房買賣合同。原告陳某要求被告周某履行協助更名的義務，被告一直不予理睬。后被告周某仍未按協議履行義務，且辦理了接房手續，將房屋進行了裝修。原告陳某得知后，訴至法院，請求判決解除與被告的合同關系，并由被告周某賠償其房屋價差損失271685元，訴訟損失7370元；退還合同轉讓費42000元。

?在審理過程中，原告陳某申請對涉訴房屋進行價值評估，經鑒定，該房屋總價357800元，建筑面積單價為3160元/平方米，陳某交納了鑒定費3580元。被告周某與乙公司簽訂的正式的商品房買賣合同總價款為127840元，包括被告向甲公司交納的35000元。

?【評析】

?根據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款“當事人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”之規定，可得利益損失也是合同解除后守約人可主張的損失之一。

?一、可得利益損失的認定

?我國合同法在對可得利益損失予以認可的同時，也對可得利益損失的界定進行了限制，即可得利益損失“不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”。在對可得利益損失進行確定時，應把握以下兩個方面：一是可得利益損失系因違約方的違約造成的；二是可得利益損失違約方在訂立合同時預見或應當預見到。具體到本案，爭議的焦點之一為本案中因合同的解除后原告是否存在可得利益損失。首先，原告陳某與被告周某簽訂的《預購房轉讓協議》系雙方真實意思表示，且已經生效法律文書確認為有效，被告周某應按照轉讓協議的約定，有義務協助原告陳某更名。但被告違背誠實信用原則，自行與開發商簽訂了正式的商品房買賣合同，之后更在接房后進行了房屋裝修，其行為導致了雙方轉讓協議的解除，已構成根本違約，應當承擔違約責任，并賠償相應損失。原告陳某因合同解除造成的損失，系因被告周某違約所造成的。其次，房屋價差能否確定為可得利益，在于合同訂立時違約方即被告是否可以預見到。本案中，原告陳某與被告周某簽訂的《預購房轉讓協議》中關于“……雙方達成協議后，該購房所有權就與甲方無關，被告不參與該房的處置權。無論該房是否修建、升值或貶值都與甲方無關……”的約定，可以明顯看出被告周某對房屋增值（價差）是預見到的，應該為原告陳某的可得利益。同時原告陳某在購買預購房時也承擔了相應的風險（當時開發商正處于破產程序），原、被告雙方對風險與利益都經過充分考慮后達成的。

?二、可得利益損失的計算

?本案中，確定原告存在可得利益損失的情況下，如何計算可得利益損失，也是需要面對的一個問題。《最高人民法院印發關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見>的通知》（法發[2009]40號）對可得利益損失的主要類型進行了明確，“在當前市場主體違約情形比較突出的情況下，違約行為通常導致可得利益損失。根據交易的性質、合同的目的等因素，可得利益損失主要分為生產利潤損失、經營利潤損失和轉售利潤損失等類型。”該通知精神在于保護守約方，杜絕違約獲利的現象發生，倡導公平正義。本案中，原告可得利益損失的計算可以比照“轉售利潤損失”的計算。前述通知中指出，先后系列買賣合同中，因原合同出賣方違約而造成其后的轉售合同出售方的可得利益損失通常屬于轉售利潤損失。具體到本案中可得利益損失的計算中，因不存在轉售的行為，對房屋價差的確定首先應對房屋現值進行評估。經現時的評估價格除去合同實際履行原告應支出成本（包括被告實際支出成本和原告受讓成本），屬于原告陳某的可得利益損失。

?【裁判】

?法院審理認為，原、被告簽訂的《預購房轉讓協議》是雙方真實意思表示，且經法律程序依法確認有效，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。被告以實際行為表明不履行合同義務，已構成根本違約，原告合同目的不能實現，依法享有合同解除權，原告請求解除與被告之間的《預購房轉讓協議》符合法律規定，本院予支持。根據《合同法》第九十七條規定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補求措施，并有權要求賠償損失。原、被告在合同簽訂后陳某向周某支付了42000元，被告應當予以返還。原告要求被告賠償損失的訴訟請求，按照法律規定，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。根據該房屋現有市場價值357800元與合同實際履行原告應支出134840元（127840元+7000元）的差額，原告的房屋價差損失應當是357800-134840=222960元，以及鑒定費3580元，應由被告賠償給原告。原告要求被告賠償前一、二審案件訴訟費及律師費的請求，因該損失與本案沒有直接法律關系，本院不予支持。