簡析實質(zhì)審查房地產(chǎn)權(quán)行政登記

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【案情】

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原告王某在原河南省洛陽市某某村有祖輩遺留的結(jié)構(gòu)房屋（未辦理房地產(chǎn)權(quán)證）。在本案中第三人張某因與原告的房屋相距較近。在2013年11月左右，原告得知縣國土房管局在開展復(fù)耕工作，故前往查詢，發(fā)現(xiàn)被告卻將原告的祖業(yè)房屋初始登記給張某，原告認(rèn)為被告的登記行為嚴(yán)重侵犯了自己的合法權(quán)益，并且原告先提起民事訴訟，請求法院依法撤銷被告為第三人頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證。

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【分歧】

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本案對被告國土房管局在進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)行政登記中，對申請人提供的材料是作形式審查，還是作實質(zhì)審查

【評析】

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《房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十條規(guī)定：房屋權(quán)屬登記依據(jù)以下程序進(jìn)行：（一）受理登記申請；（二）權(quán)屬審核；（三）公告；（四）核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。本條第（三）項適用于登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要公告的登記。《重慶市土地房屋權(quán)屬登記條例》（以下簡稱條例）進(jìn)行登記。該條例第十一條規(guī)定：符合下列條件的，土地房屋行政主管部門應(yīng)予登記：（一）提交資料齊全；（二）權(quán)屬來源合法，四至界限清楚明確；（三）申請登記內(nèi)容與提交資料證明的內(nèi)容及土地房屋實際現(xiàn)狀一致；（四）權(quán)屬無爭議。該條例第三十一條規(guī)定：村民申請住宅的土地房屋權(quán)屬登記，應(yīng)提交宅基地批準(zhǔn)文件、土地房屋平面圖。《中華人民共和國土地管理法》實施以前修建的住宅，村民不能提交權(quán)屬來源證明文件的，經(jīng)所在地村民小組出具的證明，由土地房屋行政主管部門核準(zhǔn)登記。

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? 所謂形式審查，就是僅限于登記頒證行為作出時，申請人提供的材料是否滿足法律規(guī)范設(shè)定的事實要件，即提供的登記材料是否具備、齊全。所謂實質(zhì)性審查，就是除了形式審查外，還要對申請人提供的登記材料的真實、合法、有效性作全面的審查。

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? 在本案中被告僅作了形式審查，并未對其進(jìn)行實質(zhì)審查，也未按照條例的規(guī)定予以公告，導(dǎo)致將有權(quán)屬爭議的房屋登記給第三人，存在缺乏房屋權(quán)屬來源合法的主要證據(jù)，且被告存在違反法定程序的行為，依法應(yīng)當(dāng)撤銷，因此，法院依法判決被告作出的房地產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)撤銷。

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?? 【審判】

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在我國，國土房管部門在辦理房地產(chǎn)權(quán)行政登記時，對申請人提供的材料應(yīng)當(dāng)全面真實的的實質(zhì)審查，確保登記內(nèi)容的真實性為準(zhǔn)。這些審查應(yīng)包括：一是審查登記手續(xù)和材料的主要內(nèi)容的真實性和合法性；二是審查登記手續(xù)、提供的材料等是否齊全、合法；三是對申請人提供的材料存在的疑點，應(yīng)予以核實。

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??? 在本案中，國土房管局在辦理房地產(chǎn)權(quán)登記時，對房屋登記申報資料的形式和真實性、有效性均應(yīng)當(dāng)履行實質(zhì)性審查職責(zé)，確保登記的準(zhǔn)確、合法和真實。