【案情】

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2010年11月13日，原告畢某欲購買某小區的商品房，因以其本人名義辦不到按揭貸款，遂借用被告蘆某的個人信息，以被告的名義簽訂了《商品房買賣合同》并辦理銀行按揭貸款，購買了商品房一套，價款為人民幣41萬元。原告畢某支付了首付款人民幣9萬元，余款仍以被告蘆某的名義由原告畢某繳納月供款，直至2013年5月份。2013年6月，被告蘆某掛失更換存折，自行繳納銀行按揭貸款。

2013年10月，原告畢某向公安機關提出過控告，本市公安局經偵支隊受理后對被告蘆某進行了詢問，被告蘆某在公安機關承認登記在其名下的一套某小區商品房的實際買受人、出資人為原告畢某。但被告蘆某后來仍不配合原告更換相關購房手續，經多次交涉未果，原告遂提起訴訟。請求確認登記在被告蘆某名下的一套商品房實際買受人為原告，并判令該一套房子歸原告所有，剩余按揭貸款由原告償還。

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【評析】

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物權是對于物進行直接支配之權利，具有優先權和物上請求權之效力。基于物權此性質，如果不以一定的可以從外部查知之方式表現物權的產生、變更、消滅，必然糾紛不已，難以保證交易之安全，因此民法上對于物權之變動，確定了公示原則、公信原則。所謂公示原則即要求物權之產生、變更上、消滅，必須以一定的可以從外部查知之方式表現出來。民法上關于物權之變動，以“登記為不動產物權的公示方法，以”交付“為動產物權的公示方法。

所謂公信原則，即物權之變動以登記或者交付為公示方法，當事人如果信賴這種公示而為一定之行為，即使登記或者交付所表現之物權狀態與真實的物權狀態不相符合，也不能影響物權變動之效力。公信原則包括兩個方面：其一：記載于不動產登記薄之人推定為該不動產的權利人，動產之占有人推定為該動產的權利人，除非有相反之證據證明。這稱為“權利之正確性推定效力”。其二，凡善意信賴公示之表象而為一定的行為，在法律上須受到保護，保護的方式就是承認物權變動之效力。法律規定，不動產物權之變更、設立、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，若法律另有規定除外。本條的規定，是不動產公示原則的具體體現。這表明，原則上不動產物權登記是不動產物權的法定公示手段，是不動產物權變更、設立、轉讓和消滅的生效要件，也是不動產物權依法獲得承認和保護之依據。同時，我國《城市房地產管理法》第六十條也規定“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”。因此，一般認為，不動產產權實行登記的制度，房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋的所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利之唯一合法憑證。

判斷房屋產權歸屬要以產權證為準，房屋產權登記在名義產權人的名下，則實際出資人對房產不享有物權之權利。不動產物權登記產生之公示公信效力,是對社會公眾產生之外部效力,即善意第三人有理由相信該登記而與登記之權利人進行交易,法律對善意第三人取得之權利亦予以保護,即善意取得制度。《物權法》第１９條規定，權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載之事項錯誤的可申請更正登記。不動產登記簿記載之權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的,登記機構須予以更正。不動產登記簿記載之權利人不同意更正的,利害關系人能申請異議登記。登記機構異議登記的,申請人在異議登記之日起十五日之內不起訴,異議登記失效。異議登記不當,造成權利人損害,權利人能向申請人請求損害賠償。

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正確處理本案的前提就是要厘清本案之法律關系。代理分為披露委托人的代理和未披露委托人的代理。前者又分顯名代理、隱名代理。顯明代理人表明為他人代理，具體指明委托人姓名。《合同法》規定：受托人以自己名義在委托人之授權范圍內與第三人訂立之合同，第三人在訂立合同時知道受托人同委托人之間之代理關系的，該合同直接約束委托人及第三人，此即所謂隱名代理。

根據本案事實及相關證據可證明，畢某與蘆某之間建立的即是委托合同關系，蘆某為隱名代理。畢某征得蘆某的同意，要求蘆某以其名義簽訂房屋買賣合同、辦理按揭貸款之手續，將房屋的產權辦至其名下，所以本案即為蘆某系接受畢某的委托，為畢某的利益，以蘆某的名義幫助畢某處理購房行為中的相關事宜，幫雙方形成了一種委托合同關系，在委托合同履行中，蘆某是直接以自己的名義與第三人（開發商、銀行等)開展民事了法律行為，未披露畢某為委托人，因此蘆某基于該委托關系實施的行為為隱名代理行為。法律規定，受托人處理委托事務取得之財產，須轉交給委托人。即受托人基于代理行為所取得之財產，有向委托人轉交之義務。因畢某與蘆某之間存在隱名代理合同債權，蘆某違約不履行轉交因代理所取得的財產義務，是故畢某可以基于該合同債權，根據《合同法》第４０４條規定請求訟爭房屋的所有權確認為其所有，蘆某應將房屋轉交并辦理過戶。