【案情】

李女士與魏某某夫妻關(guān)系存續(xù)期間，在某村取得了鄉(xiāng)村房屋所有權(quán)，權(quán)屬登記在魏某某名下，登記房屋為7間。

1994年魏某某過世后，李女士以2500元將該房屋出售給同社村民白某。1999年李女士遷到市區(qū)與其子居住。2005年白某對該房作過翻修，后以3000元轉(zhuǎn)讓給了同社村民白某祥。

2008年8月，經(jīng)村社等基層組織審核，白某祥獲得房屋權(quán)屬證書。此證書與魏某某名下的房屋權(quán)屬證書登記的房屋系同一地理位置。

一審法院審理認(rèn)為，本案沒有買賣房屋書面合同，但綜合考量李女士與白某、白某祥之間的身份關(guān)系，白某、白某祥實際占有使用爭議房屋的時間，白某、白某祥維修房屋以及村社等組織協(xié)助白某祥辦理房屋權(quán)屬證書等客觀事實，認(rèn)定李女士并不是將爭議房屋委托給白某看管，而是將爭議房屋出售給了白某。

李女士與白某訂立的房屋買賣合同，未違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)有效。白某、白某祥根據(jù)有效的買賣合同取得房屋的所有權(quán)應(yīng)受法律保護。故一審法院依法駁回了李女士的訴訟請求。

李女士不服一審判決上訴，法院作出二審判決，駁回上訴維持原判。

【審判】

人民法院日前對此糾紛作出二審判決，認(rèn)定農(nóng)房兩次買賣均有效，駁回原房主訴訟請求。

【律師觀點】

轉(zhuǎn)讓農(nóng)房欠缺書面合同依高度概然性標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定

本案因沒有買賣房屋書面合同，爭議焦點為李女士是將爭議房屋委托給白某看管還是出售給了白某。

爭議房屋在李女士與白某建立買賣合同時，應(yīng)為李女士及其子女共有。李女士出售房屋的行為涉及了其他繼承共有人的財產(chǎn)份額，但因李女士是其他繼承共有人的母親。根據(jù)鄉(xiāng)村社會的日常生活習(xí)慣，白某有理由相信李女士能夠代表其他繼承人對房屋進行處分。其他繼承共有人在十余年間均未作出否認(rèn)表示，說明其他繼承共有人是知道并同意李女士出售爭議房屋的。

即使李女士出售房屋的行為缺乏完全的處分權(quán)，因白某支付了合理對價并已辦理了登記手續(xù)，白某已依法善意取得爭議房屋的所有權(quán)。

本案能夠確定當(dāng)事人姓名、標(biāo)的和數(shù)量，根據(jù)合同法鼓勵交易的立法目的以及合同法司法解釋的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定李女士與白某買賣爭議房屋的合同成立。

白某將爭議房屋再轉(zhuǎn)讓給白某祥，系依法處分個人財產(chǎn)的合法行為。房屋不能同時設(shè)定兩個以上的所有權(quán)，李女士持有魏某某的鄉(xiāng)村房屋所有權(quán)證，但該證在房屋出售給白某并已辦理過戶登記手續(xù)后，已依法不能再作為確定物權(quán)的證明。

白某、白某祥為證明李女士已將爭議房屋出售的事實，舉示了書證、證人證言等證據(jù)，再綜合考慮雙方當(dāng)事人的身份關(guān)系，白某、白某祥實際占有、使用爭議房屋的時間，白某、白某祥維修爭議房屋、村社協(xié)助辦理爭議房屋權(quán)屬證書等客觀事實，白某、白某祥所提交證據(jù)較李女士等提交直系親屬言辭證據(jù)的證明力更強，所證明的事實具有高度蓋然性，足以認(rèn)定李女士并非將爭議房屋委托給白某看管而是出售給了白某。