【案情介紹】
馬某父母1990年離婚，馬某由其父親直接撫養(yǎng)，居住于其父單位所分公房。1999年馬某之父與邵某結(jié)婚，婚后不久三人進(jìn)京經(jīng)商。2002年10月，馬某之父去逝。2003年3月馬某之父單位房改，邵某用馬某之父工齡以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)了該房，并于2005年12月辦理了房產(chǎn)證。2006年8月，馬某撬門(mén)換鎖，唆使親屬?gòu)?qiáng)行住進(jìn)該房。2006年10月邵某訴請(qǐng)法院判令馬某騰房。庭審中馬某以對(duì)爭(zhēng)議房屋享有居住權(quán)為由抗辯，經(jīng)法院主持調(diào)解，馬某與邵某達(dá)成調(diào)解協(xié)議，確認(rèn)房屋歸馬某所有，馬某給付邵某7萬(wàn)元補(bǔ)償款，并當(dāng)庭予以了支付。馬某拿著法院調(diào)解書(shū)上房管局辦理過(guò)戶時(shí)，房管局答復(fù)該房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)使用了馬某之父的工齡，應(yīng)屬于馬某之父的遺產(chǎn)，辦理過(guò)戶手續(xù)還需要提交馬某祖母(其祖父已去逝)放棄繼承的公證書(shū)。
【律師評(píng)析】
房改前馬某對(duì)爭(zhēng)議房屋應(yīng)享有居住權(quán)，邵某以自己名義參加房改應(yīng)征得馬某同意。本案中邵某參加房改沒(méi)取得馬某同意，購(gòu)買(mǎi)程序存在問(wèn)題，馬某可以起訴確認(rèn)公房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。另外，根據(jù)目前的司法實(shí)踐，馬某可以房改前對(duì)房屋享受居住權(quán)為由，起訴確認(rèn)房屋為邵某與馬某共有。
在未確認(rèn)邵某購(gòu)房合同無(wú)效并撤銷(xiāo)房產(chǎn)證之前，馬某撬門(mén)換鎖強(qiáng)行入住行為是一種非法侵入住宅和破壞他人財(cái)產(chǎn)的嚴(yán)重違法行為，邵某可請(qǐng)求公安機(jī)關(guān)予以處理。
關(guān)于邵某以馬某之父工齡購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)是否屬于遺產(chǎn)?《最高人民法院關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購(gòu)公房是否屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)的函的復(fù)函》([2000]法民字第4號(hào))規(guī)定：夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)已經(jīng)繼承完畢，健在一方用自己的積蓄購(gòu)買(mǎi)的公有住房應(yīng)視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)該房時(shí)所享受的已死亡配偶的工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補(bǔ)貼，而非財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益。馬某之父死亡前因生病救治欠下外債，不存在遺產(chǎn)可以分割，購(gòu)房款為邵某個(gè)人所出，依照該規(guī)定則房產(chǎn)應(yīng)屬于邵某所有，而非馬某遺產(chǎn)。
需要指出的是，《批復(fù)》內(nèi)容缺乏理論依據(jù)和操作性。《批復(fù)》規(guī)定：如果遺產(chǎn)沒(méi)有分割，應(yīng)予查明購(gòu)房款是夫妻雙方的共同積蓄，還是配偶一方的個(gè)人所得，以此確認(rèn)所購(gòu)房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn);如果購(gòu)房款是夫妻雙方的共同積蓄，所購(gòu)房屋應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。其一，根據(jù)繼承法的規(guī)定，遺產(chǎn)指公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，對(duì)于死亡后取得的財(cái)產(chǎn)，不宜按遺產(chǎn)處置;其二，購(gòu)房款是夫妻共同積蓄還是個(gè)人所得無(wú)法認(rèn)定，貨幣為種類物，無(wú)法認(rèn)定其所有權(quán)歸屬，而且房改購(gòu)房款也不多，一般人都具有購(gòu)買(mǎi)能力。
綜上，法院調(diào)解書(shū)確認(rèn)的內(nèi)容比較合理，而房管局要求馬某提供其祖母放棄繼承遺產(chǎn)的公證則缺乏法律依據(jù)。
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