【案情介紹】

馬某父母1990年離婚，馬某由其父親直接撫養，居住于其父單位所分公房。1999年馬某之父與邵某結婚，婚后不久三人進京經商。2002年10月，馬某之父去逝。2003年3月馬某之父單位房改，邵某用馬某之父工齡以標準價購買了該房，并于2005年12月辦理了房產證。2006年8月，馬某撬門換鎖，唆使親屬強行住進該房。2006年10月邵某訴請法院判令馬某騰房。庭審中馬某以對爭議房屋享有居住權為由抗辯，經法院主持調解，馬某與邵某達成調解協議，確認房屋歸馬某所有，馬某給付邵某7萬元補償款，并當庭予以了支付。馬某拿著法院調解書上房管局辦理過戶時，房管局答復該房屋購買時使用了馬某之父的工齡，應屬于馬某之父的遺產，辦理過戶手續還需要提交馬某祖母(其祖父已去逝)放棄繼承的公證書。

【律師評析】

房改前馬某對爭議房屋應享有居住權，邵某以自己名義參加房改應征得馬某同意。本案中邵某參加房改沒取得馬某同意，購買程序存在問題，馬某可以起訴確認公房買賣合同無效。另外，根據目前的司法實踐，馬某可以房改前對房屋享受居住權為由，起訴確認房屋為邵某與馬某共有。

在未確認邵某購房合同無效并撤銷房產證之前，馬某撬門換鎖強行入住行為是一種非法侵入住宅和破壞他人財產的嚴重違法行為，邵某可請求公安機關予以處理。

關于邵某以馬某之父工齡購買的房產是否屬于遺產?《最高人民法院關于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優惠后所購公房是否屬夫妻共同財產的函的復函》([2000]法民字第4號)規定：夫妻一方死亡后，如果遺產已經繼承完畢，健在一方用自己的積蓄購買的公有住房應視為個人財產，購買該房時所享受的已死亡配偶的工齡優惠只是屬于一種政策性補貼，而非財產或財產權益。馬某之父死亡前因生病救治欠下外債，不存在遺產可以分割，購房款為邵某個人所出，依照該規定則房產應屬于邵某所有，而非馬某遺產。

需要指出的是，《批復》內容缺乏理論依據和操作性。《批復》規定：如果遺產沒有分割，應予查明購房款是夫妻雙方的共同積蓄，還是配偶一方的個人所得，以此確認所購房屋是夫妻共同財產還是個人財產;如果購房款是夫妻雙方的共同積蓄，所購房屋應視為夫妻共同財產。其一，根據繼承法的規定，遺產指公民死亡時遺留的個人合法財產，對于死亡后取得的財產，不宜按遺產處置;其二，購房款是夫妻共同積蓄還是個人所得無法認定，貨幣為種類物，無法認定其所有權歸屬，而且房改購房款也不多，一般人都具有購買能力。

綜上，法院調解書確認的內容比較合理，而房管局要求馬某提供其祖母放棄繼承遺產的公證則缺乏法律依據。

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