2004年1月，張某與單某簽訂房屋買賣協(xié)議，約定張某將其名下的小產(chǎn)權(quán)房賣給單某，價款為188000元，單某在協(xié)議簽訂之日起三天內(nèi)付清房款，同時張某交房給單某。協(xié)議簽訂后，張某與單某如約履行了協(xié)議，但因買賣的房屋所占用的土地屬于集體土地，房屋一直未能辦理過戶手續(xù)。5年后，該房屋因征地被劃入拆遷范圍，張某訴至法院要求確認(rèn)與單某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，同時要求單某退還房屋。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，張某與單某買賣房屋的行為違反了我國土地管理法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方因此簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，合同無效的，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。于是，判決單某在判決生效后十五日內(nèi)將房屋返還給張某。

判決生效后，單某將房屋返還給了張某，同時，張某也將購房款188000元退還給了單某。不久，單某將張某訴至法院，認(rèn)為雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議履行已達(dá)五年之久，期間房屋明顯升值，當(dāng)初所支付的房款188000即使加上利息，現(xiàn)已不能購買當(dāng)時所能購買到的房屋。因房屋拆遷可以得到巨大的補(bǔ)償利益，張某違反誠信通過法律途徑確認(rèn)協(xié)議無效，給單某造成了巨大的損失。因此，訴請法院判令張某賠償損失50萬元。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，房屋買賣協(xié)議的無效單某和張某均有過錯，雙方均應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。相比單某，張某不僅有過錯，而且在有巨大的拆遷補(bǔ)償利益的情況下，其行為還有失誠信和違背社會道德。根據(jù)誠實守信和公平合理的民法基本原則，判決張某賠償單某30萬元。

律師點評：在城市化迅猛發(fā)展的情況下，土地征收帶來巨大的拆遷利益，部分農(nóng)村居民將農(nóng)村的小產(chǎn)權(quán)房出售后，違背誠信和罔顧道德，以訴訟方式追討小產(chǎn)權(quán)房。按現(xiàn)行的法律規(guī)定，大多法院會確認(rèn)這類的房屋買賣合同無效，買賣雙方各自返還房屋和房款。但僅此并不能解決買賣雙方的糾紛，因房屋升值或房款貶值所造成的糾紛是現(xiàn)實存在的。

雖然出賣人主張小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議無效通常會得到法院的支持，但這一行為顯然有失誠信和違背傳統(tǒng)的道德。如出賣方均可通過這種方式獲得巨大的利益，社會的道德危機(jī)便在所難免，且對買方來說顯然有失公平，法院似乎也會成為這種不誠信、不道德行為的幫兇。因此，法院在審理此類案件時，通常會考慮提起訴訟一方要求確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議無效的真正目的、房屋交付的時間長短、房屋的重置成本及一方因此獲得的利益大小，公平合理地進(jìn)行處理。如賣方確實因出售房屋后不能解決住房問題而訴請法院確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無效的，則協(xié)議被確認(rèn)無效后，買方不應(yīng)從中獲利。

一般來說，買賣行為結(jié)束的時間越久、買方使用房屋的時間越長，就越應(yīng)當(dāng)維護(hù)交易的穩(wěn)定和安全，即使房屋買賣協(xié)議被確認(rèn)無效后，買方因此可得到的利益就應(yīng)越大。總之，因房屋買賣協(xié)議無效的可得利益不應(yīng)由一方單獨(dú)享有，而因考慮各方面的因素在買賣雙方之間進(jìn)行公平合理的分配。但是，可得利益在買賣雙方之間的分配應(yīng)起到現(xiàn)行法律對此類交易行為的指引和教育作用，而不是縱容此類交易行為的發(fā)生，如此才能抑制小產(chǎn)權(quán)房的買賣交易。

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