【案例】

2013年4月2日白某和女友想購(gòu)房結(jié)婚，但他們倆都不具有購(gòu)房資格，抱著僥幸的心態(tài)找到了某中介公司，要求幫忙辦理購(gòu)房資格以及找房子，2013年4月25日某中介公司幫白某找到房屋并且白某與中介和房屋出賣(mài)人孫某三方簽訂了《居間服務(wù)合同》。次日，白某按合同約定支付了2萬(wàn)元居間服務(wù)費(fèi)，同時(shí)與孫某簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》并支付了8萬(wàn)元定金。由于白某不具有購(gòu)房資格未能通過(guò)資格審查，不能買(mǎi)房只得放棄購(gòu)買(mǎi)房屋，同時(shí)將已支付的定金賠償給出賣(mài)人孫某。

白某起訴到法院，要求解除其與中介公司、孫某共同簽訂的《居間服務(wù)合同》，中介公司返還其居間服務(wù)費(fèi)2萬(wàn)元并賠償其定金損失8萬(wàn)元。房屋中介公司辯稱(chēng)，白某應(yīng)自行解決購(gòu)房資格問(wèn)題，《居間服務(wù)合同》已經(jīng)履行完畢，不應(yīng)退還白某居間服務(wù)費(fèi)，白某的損失也應(yīng)由其自己承擔(dān)。

【評(píng)析】

本案房屋出賣(mài)人孫某作為本案的第三人述稱(chēng)，三方在簽訂《居間服務(wù)合同》時(shí)，孫某曾問(wèn)過(guò)白某是否具有購(gòu)房資格，白某未明確回答，房屋中介公司員工郭某答復(fù)“白某具有購(gòu)房資格”，雙方才簽訂了相關(guān)合同。

房屋中介機(jī)構(gòu)對(duì)于房屋權(quán)屬狀況等訂約相關(guān)事項(xiàng)及當(dāng)事人的訂約能力，負(fù)有積極調(diào)查并據(jù)實(shí)報(bào)告的義務(wù)。房屋中介機(jī)構(gòu)違反忠實(shí)居間義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害委托人的利益的，不得要求委托人支付中介服務(wù)費(fèi)用及從事居間活動(dòng)的必要費(fèi)用。委托人有損失的，房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。本案中，房屋中介公司在合同簽訂前，對(duì)白某是否具有購(gòu)房資格的訂約能力應(yīng)盡到積極調(diào)查并如實(shí)報(bào)告的義務(wù)，但其僅對(duì)委托人進(jìn)行簡(jiǎn)單詢(xún)問(wèn)，且在看到白某的身份證為非京籍的情況下亦未作出進(jìn)一步的審查。

白某雖無(wú)明確證據(jù)證明房屋中介公司曾允諾為其辦理購(gòu)房資格，但從常理推斷，白某在明知自己無(wú)購(gòu)房資格的情況下，不會(huì)主動(dòng)簽訂《居間服務(wù)合同》及《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》并支付相應(yīng)的費(fèi)用。結(jié)合房屋出賣(mài)人孫某的證言及白某與郭某的電話錄音，可以認(rèn)定房屋中介公司作為居間人未就訂立合同的有關(guān)事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告，違反了居間人的忠實(shí)居間義務(wù)。而白某明知其并未取得購(gòu)房資格，卻與孫某、房屋中介公司共同簽訂《居間服務(wù)合同》，并與孫某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，對(duì)《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)法履行亦具有過(guò)錯(cuò)。

【審判】

法院判決解除三方簽訂的《居間服務(wù)合同》，某房屋中介公司返還白某居間服務(wù)費(fèi)2萬(wàn)元并賠償白某定金損失4萬(wàn)元。