【案情】

2011年3月，孔某作為乙方某公司作為甲方簽訂房屋拆遷補償協議，約定甲方新建房屋來補償乙方拆遷房屋。同時，確定協議人為孔某無其他共有人。2013年3月，孔某按照當初的約定在公司交付房款后將房屋交于其公司。2013年5月，孔某與孫某簽訂以86萬的價格將房屋轉讓給孫某的合同。2013年7月，孔某前妻張某提出訴訟，請求法院認為孔某與孫某簽訂的合同無效。另，張某與孔某1998年結婚，2012年9月張某離家，2013年6月離婚后并未對共同財產作處理。

【焦點】

本案的買賣合同是否應依據合同法和物權法有關規定認定為有效？

【評析】

首先，合同主體合格、合同內容合法。合同中房價明確合理且唯一權利人是孔某，合理合法，不存在欺詐、脅迫情形。

第二，孫某的責任已經盡到?？啄撑c孫某簽訂合同時，張某與孔某仍為夫妻關系。但是，根據我國婚姻法對財產的規定，轉讓人為房產的登記人，孫某已盡到他的注意義務，受讓人無須審查房產是夫妻共同財產還是單方財產。

第三，合同的履行與標的物的轉移并不影響合同效力?！逗贤ā返谒氖臈l規定，依法成立的合同，自成立時生效?！段餀喾ā返谑鍡l規定，當事人之間若有設立、變更、轉移或銷毀不動產權的合同時，除另有的法律規定，合同生效后未辦理登記也不影響其法律效力。此時合同效力與登記效力是不同的。本案中，孔某和孫某的合同，無另有法律情況，故合同生效后標的物是否轉移，不影響合同效力。

第四，房產是否為當初夫妻共有財產，非本案審理范圍。法院審理案件只在原告的訴訟請求范圍內進行審理，對訴訟請求除外的事件不予理會?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定，法院不支持當事人一方以出賣人在簽訂合同時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的。所以，根據規定，房產是否為孔某與張某的共有財產，本案不予審理。至于孔某是否因此給張某造成損失以及如何賠償，本案也不予審理。

因此，本案所涉買賣合同依據合同法和物權法有關規定，應認定為有效合同。

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