【案情】
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被告席某、侯某二人系夫妻，婚后共同購(gòu)買了位于延慶縣某住宅小區(qū)內(nèi)的房屋一套。2013年3月，席某、侯某二人與原告李某簽訂了房屋買賣協(xié)議，在李某履行合同義務(wù)付清全部購(gòu)房款后，席、侯二人將各自的房產(chǎn)證交給李某，并將房屋交付其使用。2013年6月，席某和侯某又同另案原告趙某簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，將已經(jīng)賣給李某的房屋再次出賣，二人在收取趙某15萬(wàn)元購(gòu)房定金后不知所蹤。李某、趙某無(wú)奈將席、侯二人起訴至法院，李某要求二被告繼續(xù)履行合同，協(xié)助自己辦理過(guò)戶手續(xù)；趙某要求二被告繼續(xù)履行合同，即在收取全部購(gòu)房款后交付房屋并協(xié)助自己辦理過(guò)戶登記。
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【評(píng)析】
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根據(jù)法律規(guī)定，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)模式，采用合意加公示，即房屋買賣既要簽訂買賣合同，也要到房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記后所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。所以在一房二賣情況下，若二次買賣均未辦理過(guò)戶登記，則房屋所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍為出賣人享有，而兩次交易之買受人均未取得房屋之所有權(quán)。因此截止李某、趙某起訴時(shí)，涉案房屋之所有權(quán)仍為出賣人席某、侯某共同所有，且兩份房屋買賣合同都是有效合同。因此根據(jù)我國(guó)《合同法》第１０７條，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)以及履行合同義務(wù)不符合約定的，須承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任之規(guī)定，李某和趙某均可以通過(guò)債權(quán)保護(hù)方法保護(hù)自己的權(quán)益。然而，基于先后買賣合同而生的，此二重債權(quán)處于平等的地位，并無(wú)位序關(guān)系，合同效力也不因合同簽訂時(shí)間之先后而異，故前后兩個(gè)買受人都得隨時(shí)向出賣人請(qǐng)求履行債務(wù)。
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在我國(guó)現(xiàn)行物權(quán)變動(dòng)模式之下，公示登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)具有決定性的意義，但是，出于保護(hù)善意買受人合法權(quán)益之目的，有條件地支持未經(jīng)登記的物權(quán)變動(dòng)行為體現(xiàn)了效率和公平。審判實(shí)踐中，法官應(yīng)結(jié)合下面因素綜合考量以確定支持哪一方買受人之訴訟請(qǐng)求。
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一、出賣人是否已將產(chǎn)權(quán)證移轉(zhuǎn)占有與買受人或相關(guān)單位。可能出現(xiàn)的情形：產(chǎn)權(quán)證書(shū)交與買受人保管的;產(chǎn)權(quán)證書(shū)交與中介公司就特定合同委托其辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)者，在這兩種情形下，可認(rèn)為出賣人已經(jīng)選擇了其欲履行之合同，該合同之履行就此優(yōu)先于另一合同。
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二、出賣人已將房屋實(shí)際交付買受人使用與否。若出賣人已經(jīng)將房屋實(shí)際交付給買受人，且買受人已實(shí)際使用了此房屋，可以據(jù)此認(rèn)定出賣人有履行合同之真實(shí)意愿，這種履行方式也是合法的，因此，從對(duì)已完成的交易予以保護(hù)之角度，應(yīng)當(dāng)考慮支持該買受人之實(shí)際履行請(qǐng)求。
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三、買受人是不是已全額支付購(gòu)房款。若買受人已支付了全部房屋款項(xiàng)，表明此買受人已全部履行了自己的義務(wù)，對(duì)已完成之交易予以保護(hù)，亦應(yīng)當(dāng)考慮支持該買受人之實(shí)際履行請(qǐng)求。
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四、買受人行使請(qǐng)求權(quán)時(shí)間上之先后。房屋買賣合同的買受人享有的一項(xiàng)最主要的權(quán)力，就是行使房屋所有權(quán)過(guò)戶登記之請(qǐng)求權(quán)。因就買受人而言，其最終目的是欲取得房屋所有權(quán)，而取得合同標(biāo)的物所有權(quán)之惟一途徑為變更登記的完成。在兩個(gè)債權(quán)互相競(jìng)爭(zhēng)之關(guān)系中，如果出現(xiàn)二者勢(shì)均力敵且相比之下沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)的前提下，先取得登記申請(qǐng)權(quán)者有優(yōu)先的效果。故就兩個(gè)合同之履行而言，可以以請(qǐng)求辦理過(guò)戶登記之先后，確認(rèn)買受人中先行使請(qǐng)求權(quán)方之行使登記請(qǐng)求優(yōu)先權(quán)。
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本案中，李某與賣房人簽訂的買賣合同在先，在其支付全部購(gòu)房款之后實(shí)際使用并占有房屋，并且獲得了席某和侯某的兩份房產(chǎn)證。可以認(rèn)定席、侯二被告對(duì)和李某簽訂的買賣合同有履行意愿，因此法院應(yīng)考慮支持李某要求席某、侯某繼續(xù)履行合同義務(wù)的訴訟請(qǐng)求。對(duì)于趙某的損失，應(yīng)考慮用其他違約責(zé)任承擔(dān)形式進(jìn)行救濟(jì)。
