【案情】

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被告席某、侯某二人系夫妻，婚后共同購買了位于延慶縣某住宅小區內的房屋一套。2013年3月，席某、侯某二人與原告李某簽訂了房屋買賣協議，在李某履行合同義務付清全部購房款后，席、侯二人將各自的房產證交給李某，并將房屋交付其使用。2013年6月，席某和侯某又同另案原告趙某簽訂了一份房屋買賣協議，將已經賣給李某的房屋再次出賣，二人在收取趙某15萬元購房定金后不知所蹤。李某、趙某無奈將席、侯二人起訴至法院，李某要求二被告繼續履行合同，協助自己辦理過戶手續；趙某要求二被告繼續履行合同，即在收取全部購房款后交付房屋并協助自己辦理過戶登記。

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【評析】

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根據法律規定，我國不動產物權的變動模式，采用合意加公示，即房屋買賣既要簽訂買賣合同，也要到房屋管理部門辦理產權變更登記后所有權才發生轉移。所以在一房二賣情況下，若二次買賣均未辦理過戶登記，則房屋所有權未發生轉移，仍為出賣人享有，而兩次交易之買受人均未取得房屋之所有權。因此截止李某、趙某起訴時，涉案房屋之所有權仍為出賣人席某、侯某共同所有，且兩份房屋買賣合同都是有效合同。因此根據我國《合同法》第１０７條，當事人一方不履行合同義務以及履行合同義務不符合約定的，須承擔繼續履行、采取補救措施或賠償損失等違約責任之規定，李某和趙某均可以通過債權保護方法保護自己的權益。然而，基于先后買賣合同而生的，此二重債權處于平等的地位，并無位序關系，合同效力也不因合同簽訂時間之先后而異，故前后兩個買受人都得隨時向出賣人請求履行債務。

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在我國現行物權變動模式之下，公示登記對不動產物權變動具有決定性的意義，但是，出于保護善意買受人合法權益之目的，有條件地支持未經登記的物權變動行為體現了效率和公平。審判實踐中，法官應結合下面因素綜合考量以確定支持哪一方買受人之訴訟請求。

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一、出賣人是否已將產權證移轉占有與買受人或相關單位。可能出現的情形：產權證書交與買受人保管的;產權證書交與中介公司就特定合同委托其辦理產權過戶手續者，在這兩種情形下，可認為出賣人已經選擇了其欲履行之合同，該合同之履行就此優先于另一合同。

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二、出賣人已將房屋實際交付買受人使用與否。若出賣人已經將房屋實際交付給買受人，且買受人已實際使用了此房屋，可以據此認定出賣人有履行合同之真實意愿，這種履行方式也是合法的，因此，從對已完成的交易予以保護之角度，應當考慮支持該買受人之實際履行請求。

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三、買受人是不是已全額支付購房款。若買受人已支付了全部房屋款項，表明此買受人已全部履行了自己的義務，對已完成之交易予以保護，亦應當考慮支持該買受人之實際履行請求。

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四、買受人行使請求權時間上之先后。房屋買賣合同的買受人享有的一項最主要的權力，就是行使房屋所有權過戶登記之請求權。因就買受人而言，其最終目的是欲取得房屋所有權，而取得合同標的物所有權之惟一途徑為變更登記的完成。在兩個債權互相競爭之關系中，如果出現二者勢均力敵且相比之下沒有明顯優勢的前提下，先取得登記申請權者有優先的效果。故就兩個合同之履行而言，可以以請求辦理過戶登記之先后，確認買受人中先行使請求權方之行使登記請求優先權。

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本案中，李某與賣房人簽訂的買賣合同在先，在其支付全部購房款之后實際使用并占有房屋，并且獲得了席某和侯某的兩份房產證。可以認定席、侯二被告對和李某簽訂的買賣合同有履行意愿，因此法院應考慮支持李某要求席某、侯某繼續履行合同義務的訴訟請求。對于趙某的損失，應考慮用其他違約責任承擔形式進行救濟。