為貸款而簽訂的虛假房屋買賣合同效力分析

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【案情】

高某曾向紹某借款5萬元，后因做生意缺少資金且不符合銀行放貸條件，高某于2006年3月31日跟紹某簽訂了一份房地產“買賣”契約，約定將高某坐落于江陰某小區的房屋“賣”給紹某，房屋成交價格為21萬元，并于同年4月辦理了過戶。

事實上，紹某未付任何房款，該房屋也由高某及家人實際占用并使用。紹某取得該房屋的所有權后，于2006年4月以自己的名義將該房屋抵押給銀行后，獲得15萬元貸款。2006年4月27日，高某與紹某形成一份“承諾書”，約定高某一年內歸還5萬元給紹某，紹某以自己的名義向銀行申請的15萬元貸款由高某使用并負責每月按揭；如有一期逾期不還，該房屋由紹某作價處理；貸款還清后由紹某配合過戶。2013年3月，高某還清了銀行所有的貸款，便以雙方當時承諾要求紹某歸還房屋。但紹某拒絕歸還房屋，認為房屋歸其所有，高某只可向其主紹20萬元的房產作價款。

高某起訴至法院，請求判令紹某立即協助他辦理系爭房產的過戶手續。

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【評析】

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根據《民法通則》及《合同法》的規定，合同生效要具備如下條件：一行為人具有相應之民事行為能力；二意思表示真實；三符合法律或社會公共利益。房屋買賣合同是民事合同，其生效也應是三個條件缺一不可。

本案中的高某與紹某均能獨立進行民事活動，具備完全民事行為能力，雙方簽訂合同滿足合同生效之第一個要件。但雙方簽訂房屋買賣合同是否為其真實意思表示，成為本案研究之關鍵問題。意思表示真實，即行為人之內心真實想法與外在行為相一致，行為人通過自己之行為希望達到內心期望的目標或結果。意思表示真實是民事法律行為應當具備之要件。表意人與相對人合意實施虛假意思表示之行為，即雙方有意識之不真實行為，為無效法律行為。而本案中，高某與紹某簽訂房屋買賣合同顯然不是雙方的真實意思表示。理由如下：

1、從高某簽訂房屋買賣合同的目的進行分析。高某因為缺少資金做生意，但自己又不符合銀行貸款之條件，于是動了歪腦筋，希望能用自己之房屋作為籌碼尋找符合貸款條件的人，并沒有真正出賣房屋換取資金之想法。而紹某符合貸款條件，且紹某與高某也有經濟上之往來，高某希望通過紹某用自己之房屋作為抵押向銀行貸款，在紹某同意的情況下，雙方才簽訂了本案中之房屋買賣合同。所以，從該房屋買賣合同簽訂之目的來看，高某并沒有要將自己的房屋賣與紹某之意思表示，真正的目的就是利用紹某符合貸款條件之身份取的銀行貸款。

2、從雙方簽訂承諾書之行為進行分析。2006年４月27日，雙方簽訂之承諾書中明確約定：高某將自己的房屋過戶給紹某，紹某無需支付房款，而是由紹某以自己的名義將該房屋抵押給銀行取得15萬元貸款，貸款歸高某使用并由高某歸還，貸款還清后由紹某配合過戶。該承諾書之約定非常明確，紹某不需要支付房款，但須到期歸還房屋。實際上，紹某在高某賣房及貸款過程中只起一個橋梁作用，更進一步表明高某不具有將房屋賣與紹某之意思表示。

3、從房屋買賣合同之履行情況進行分析。高某將房屋賣給紹某后并辦理了過戶手續，但紹某實際上并未支付房屋價款。因房屋是大宗商品且價值較高，紹某與高某也無親屬或贈與關系，紹某取得高某房屋所有權但并無支付價款之行為不符合一般人的常識判斷，且與權利義務相統一之原則相違背。該房屋過戶后，紹某并未對該房屋進行占用及處分，而是仍由高某及家人占用并使用，表明此房屋買賣合同并未充分、合理履行。

4、從紹某對房屋買賣合同的態度進行分析。根據全案綜合分析，紹某在簽訂房屋買賣合同之初，對高某假賣房屋的動機及行為是知曉的，且也以自己的實際行動為高某貸款提供了便利，也足以表明紹某在簽訂房屋買賣合同的時候不具有真實的意思表示。綜上，高某和紹某均系為取得銀行貸款而簽訂的虛假房屋買賣合同，因雙方都不具有簽訂真實買賣房屋之意思表示，故該虛假之房屋買賣合同無效。

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根據《合同法》第５８條的規定：合同無效或被撤銷后，因該合同取得之財產，應當予以返還。本案中之房屋買賣合同無效，紹某因該合同取得之房屋，應該返還給高某；由于紹某未向高某支付房款，故高某未從該房屋買賣合同中取得財產。紹某辯稱該房屋已經登記到他名下，根據不動產物權之變動經依法登記即發生效力的原則，他才是系爭房屋之所有權人，高某對該房屋不再享有所有權。雖然該房屋之所有權發生了變動，但是該物權變動的基礎為高某與紹某之間的房屋買賣的合同關系，因此合同自始無效，物權轉移之基礎已不存在，房屋登記應恢復到房屋買賣之前之狀態，高某有權根據法律規定要求紹某返還因該合同取得的房屋。盡管該房屋已經過戶給紹某，但高某仍有權要求紹某返還房屋，只是這種返還方式不同于一般動產之簡單交付，而是需要紹某配合高某將房屋進行過戶，高某才能擁有該房屋的所有權。