房屋有抵押 買受者難過戶

黎某為購置結婚后的新房，便通過房產中介物色了一套三室兩廳的房子，并在中介的主持下與房屋主人閆某簽訂了房屋買賣合同，約定在2014年4月30日前辦理房屋過戶手續，并在5月1日前將房屋騰出并交付。隨后黎某便依照約定分兩次共支付了100多萬元房屋價款。

然，4月30日過后，閆某也未配合黎某辦理房屋過戶手續，僅將房屋交付給黎某。雖黎某多次催促，但閆某仍不配合。后黎某才從閆某口中得知，房屋在出賣之前早已被抵押，根本辦不了過戶。黎某認為閆某在明知房屋抵押的情況下，隱瞞抵押事實將房屋出售給自己，已構成違約，并要求閆某返還已付房屋價款、支付20%的違約金，并解除合同。

本案經過仲裁，支持黎某要求閆某返還已付價款、支付違約金，并解除合同的要求。

首先，本文中涉及滌除權，是指抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。結合本案，閆某顯然在未經抵押權人許可情況下便出售房屋，故根本不能辦理房屋過戶，構成違約。

其次，本案是通過仲裁委員會仲裁結案。本案之所以適用仲裁是由于雙方在買賣合同中約定，雙方若發生爭議，將爭議提交于指定的仲裁委員會審理。在現實中，仲裁的適用由以下幾種：(1)雙方在簽訂合同時，約定將爭議提交給仲裁委員會的，當然這種方式僅存在于該爭議屬于仲裁受理范圍內，例如婚姻、收養、監護、扶養、繼承糾紛等非仲裁所管轄范圍內。(2)一些特定的爭議，譬如勞動爭議必須先經過勞動仲裁，在不服仲裁的情況下才能提起訴訟。

最后，合同法定解除權有以下五個方面：(1)因不可抗力不能實現合同目的的。(2)因拒絕履行主要債務不能實現合同目的的。(3)因遲延履行主要債務致使不能實現合同目的的。(4)因遲延履行或有其他違約情形不能實現合同目的的。(5)法律規定的其他解除情形。本案中，閆某在黎某給予寬限期限內仍不能幫助黎某過戶的行為，已構成違約，故黎某自然可行使合同解除權。

通過本案，給予我們一個警醒，在簽訂合同時留個心眼，以免日后卷入糾紛。

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