賣房人未依約遷出戶口是否承擔違約責任

【摘要】

當前，戶口仍是影響入學、就業、社會保障等方面之重要因素。例如部分購房人高價購買學區房之主要目的就是為了子女就學，因此戶口能否如愿遷入對于購房人影響相當大，部分房屋買賣過程中會對于戶口的遷移問題作出詳細的約定。但如果戶口沒有遷移，該怎么辦呢？

【案情】

2012年10月27日，廉某某與鄧某某簽訂《房屋買賣合同》，約定：出賣人廉某某出售其位于某區的房屋與鄧某某；經買賣雙方協商一致，該房屋成交價格為160萬；當事人雙方同意，自本合同簽訂之日起90日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續；出賣人應當在該房屋所有權轉移之日起十日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理完成原有戶口遷出手續。如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的，應當向買受人支付人民幣1萬元的違約金；逾期超過七日未遷出的，自期限屆滿之次日起，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之二的違約金；雙方并就房屋買賣的其他事宜作出約定。

至2013年3月5日，鄧某某給付廉某某購房款共計160萬元，廉某某將房屋過戶至鄧某某名下。2013年1月24日，廉某某及其夫穆某某將戶籍遷至另一房屋，后一直未將戶口遷出。2013年8月，鄧某某起訴至法院，要求判決廉某某賠償其違約金共計45840元。

【評析】

由于戶籍管理屬于公安部門之行政管理范疇，不屬于民事案件之受理范圍，法院無權干涉。故對于買受人起訴要求出賣人遷出戶口的，無論當事人于買賣合同中就戶口遷移事宜作出約定與否，法院均不會受理，已經受理的，也應裁定駁回起訴。

戶口遷移問題雖然不屬于民事案件之受理范圍，但遷移戶口確是一項合同義務，若當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，須承擔繼續履行、采取補救措施、賠償損失等的違約責任。故對違反戶口遷移約定者，買受人依照合同約定而主張出賣人支付違約金或賠償損失的，應屬于民事案件之受理范圍，此種情況下對于買受人之訴訟請求應予支持。

關于違約金數額，應根據《合同法》第114條的規定，以當事人之實際損失為基礎，在兼顧合同之履行情況、當事人之過錯程度以及預期利益等綜合因素后，確定違約金之具體數額。本案中，廉某某并未主張鄧某某要求之違約金過高，且鄧某某主張之違約金亦明顯低于合同約定之數額，綜合案情，法院支持了鄧某某之全部訴訟請求。

【判決】

人民法院經審理后認為：依法成立的合同，對當事人具有約束力，不得擅自變更或者解除合同。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

廉某某與鄧某某簽訂的《房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律、法規的強制性規定，應為合法有效，對雙方具有約束力。合同簽訂后，鄧某某按照合同約定履行了支付購房款的義務，廉某某雖已將房屋過戶至鄧某某名下，但卻未能按照合同約定辦理戶口遷出手續，其行為已構成違約，應按照雙方的約定承擔相應的違約責任。據此，法院最終判決廉某某給付鄧某某違約金45840元。