賣房人未依約遷出戶口是否承擔(dān)違約責(zé)任

【摘要】

當(dāng)前，戶口仍是影響入學(xué)、就業(yè)、社會保障等方面之重要因素。例如部分購房人高價購買學(xué)區(qū)房之主要目的就是為了子女就學(xué)，因此戶口能否如愿遷入對于購房人影響相當(dāng)大，部分房屋買賣過程中會對于戶口的遷移問題作出詳細(xì)的約定。但如果戶口沒有遷移，該怎么辦呢？

【案情】

2012年10月27日，廉某某與鄧某某簽訂《房屋買賣合同》，約定：出賣人廉某某出售其位于某區(qū)的房屋與鄧某某；經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，該房屋成交價格為160萬；當(dāng)事人雙方同意，自本合同簽訂之日起90日內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；出賣人應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起十日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理完成原有戶口遷出手續(xù)。如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買受人支付人民幣1萬元的違約金；逾期超過七日未遷出的，自期限屆滿之次日起，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計算向買受人支付全部已付款萬分之二的違約金；雙方并就房屋買賣的其他事宜作出約定。

至2013年3月5日，鄧某某給付廉某某購房款共計160萬元，廉某某將房屋過戶至鄧某某名下。2013年1月24日，廉某某及其夫穆某某將戶籍遷至另一房屋，后一直未將戶口遷出。2013年8月，鄧某某起訴至法院，要求判決廉某某賠償其違約金共計45840元。

【評析】

由于戶籍管理屬于公安部門之行政管理范疇，不屬于民事案件之受理范圍，法院無權(quán)干涉。故對于買受人起訴要求出賣人遷出戶口的，無論當(dāng)事人于買賣合同中就戶口遷移事宜作出約定與否，法院均不會受理，已經(jīng)受理的，也應(yīng)裁定駁回起訴。

戶口遷移問題雖然不屬于民事案件之受理范圍，但遷移戶口確是一項合同義務(wù)，若當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，須承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失等的違約責(zé)任。故對違反戶口遷移約定者，買受人依照合同約定而主張出賣人支付違約金或賠償損失的，應(yīng)屬于民事案件之受理范圍，此種情況下對于買受人之訴訟請求應(yīng)予支持。

關(guān)于違約金數(shù)額，應(yīng)根據(jù)《合同法》第114條的規(guī)定，以當(dāng)事人之實(shí)際損失為基礎(chǔ)，在兼顧合同之履行情況、當(dāng)事人之過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素后，確定違約金之具體數(shù)額。本案中，廉某某并未主張鄧某某要求之違約金過高，且鄧某某主張之違約金亦明顯低于合同約定之?dāng)?shù)額，綜合案情，法院支持了鄧某某之全部訴訟請求。

【判決】

人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有約束力，不得擅自變更或者解除合同。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

廉某某與鄧某某簽訂的《房屋買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，對雙方具有約束力。合同簽訂后，鄧某某按照合同約定履行了支付購房款的義務(wù)，廉某某雖已將房屋過戶至鄧某某名下，但卻未能按照合同約定辦理戶口遷出手續(xù)，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)按照雙方的約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。據(jù)此，法院最終判決廉某某給付鄧某某違約金45840元。