【案情】

被告吳某與原告張某于2013年6月初簽訂房屋買賣協(xié)議，協(xié)議約定被告將位于某小區(qū)內(nèi)的樓房一套出售給原告。

在原告履行房屋買賣協(xié)議的義務(wù)付清全部購房款后，被告遂將房屋交付給原告使用，與此同時為表誠意，將自己的房產(chǎn)證交給張某保管，并承諾三個月后協(xié)助其辦理房屋過戶手續(xù)。

同年9月份，吳某在張某不知情的情況下又同另案原告趙某簽訂了另一份房屋買賣協(xié)議，將已經(jīng)賣給張某的房屋再次出賣，吳某在收取了趙某15萬元購房定金后便不知所蹤。

張、趙二人將吳某起訴至法院，張某要求被告吳某繼續(xù)履行兩人間的房屋買賣協(xié)議，并要求吳某協(xié)助自己辦理房屋過戶手續(xù)；趙某要求解除與吳某的房屋買賣合同并要求吳某返還定金15萬元。

另趙某在起訴前已向法院申請對涉案房屋采取訴前財產(chǎn)保全措施，且已得到批準(zhǔn)。

兩個案件審理終結(jié)后，法院支持了原告張某的訴訟請求，判決被告吳某協(xié)助張某辦理房屋過戶手續(xù)；同時也應(yīng)趙某的訴訟請求，判決解除吳、趙之間的房屋買賣合同、吳某應(yīng)當(dāng)返還給趙某定金15萬元。判決生效以后張某向法院申請執(zhí)行，但因趙某申請的對涉案房屋的訴前保全措施尚未解除，張某無法將房屋過戶到自己名下。

【評析】

當(dāng)張某、趙某二人的請求權(quán)不能同時實現(xiàn)時，張某的請求權(quán)應(yīng)該先于趙某的請求權(quán)實現(xiàn)。主要原因有如下兩點：

第一、依照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的基本法理。

本案中張某已繳納了全部購房款，且在趙某申請查封所訟房屋之前就已經(jīng)在事實上占有并使用了該房屋，說明張某和吳某之間的買賣合同已經(jīng)生效，而張某的房屋過戶請求權(quán)實是一種請求確認(rèn)權(quán)利的物權(quán)性質(zhì)的請求權(quán)，而趙某的15萬元定金返還請求權(quán)則為債權(quán)請求權(quán)。依物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的基本法理，應(yīng)該優(yōu)先支持張某的物權(quán)請求權(quán)。

第二、由訴前財產(chǎn)保全的性質(zhì)和有效期決定的。

訴前財產(chǎn)保全，即利害關(guān)系人因情況緊急，若不申請財產(chǎn)保全將會使其合法權(quán)益受到難以彌補(bǔ)損害的，可在訴前向人民法院申請，并由人民法院實行的一種財產(chǎn)保全措施，目的是保護(hù)利害關(guān)系人不致遭受無法彌補(bǔ)的損失。

而當(dāng)訴訟程序順利結(jié)束且相關(guān)法律文書生效后，如不會出現(xiàn)權(quán)利人遭受到無法彌補(bǔ)損失的情況，那么訴前財產(chǎn)保全的使命就完成了。

同時依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民事訴訟法若干問題的意見》第109條的規(guī)定：“訴訟中的財產(chǎn)保全裁定的效力一般應(yīng)維持到生效的法律文書執(zhí)行時止。

在訴訟過程中，若有需要解除保全措施的，人民法院應(yīng)當(dāng)及時裁定并解除保全措施。”

但一般情況里，訴前保全的效力應(yīng)維持到生效法律文書執(zhí)行時止，因此，本案中趙某申請的訴前財產(chǎn)保全的效力應(yīng)該止于其生效的判決書開始執(zhí)行時止，此時法院應(yīng)依職權(quán)解除趙某之前的訴前保全，協(xié)助張某完成過戶手續(xù)。

【判定】

在趙某的判決書生效以后法院依職權(quán)將趙某申請的訴前財產(chǎn)保全解除，并隨后依照張某的申請為其辦理房屋過戶手續(xù)，至于趙某的15萬元債權(quán)可另外申請執(zhí)行。