房屋買賣未辦理產權登記能得到保護嗎？

【案情】

原告姜某與第三人某房產開發公司簽訂房屋買賣合同一份，約定姜某購買該公司開發的某小區6號樓2單元301室樓房一套，房屋價款38萬元。

后姜某交納購房首付款114 000元后直接入住該房屋，雙方一直未辦理房屋產權登記手續。兩年后，房產開發公司又與第三人鄭某簽訂房屋買賣合同，將涉案房屋以50萬的價格賣給鄭某。被告市房管局根據當事人的申請為鄭某辦理了該房屋的產權登記手續并為鄭某頒發了房產證。

原告姜某訴稱，房產公司明知該涉案房屋已賣給原告仍惡意進行轉讓，房管局未盡合理審慎義務錯誤辦理房產登記手續，請求法院依法撤銷房管局為第三人鄭某頒發的房產證。被告市房管局辯稱，其對涉案房屋存在一房二賣情形并不知情，被告經審查當事人提供的申請房屋登記材料確認無誤后予以登記，符合法律規定。第三人某房產開發公司與鄭某均主姜雙方交易行為真實并認為登記行為合法。

【評析】

案中原告與某房產開發公司自愿簽訂房屋買賣合同且實際履行，合同依法是具有法律效力的。然據我國法律規定，不動產買賣行為僅是設立物權之原因行為。姜某沒有辦理登記手續，故交易房屋之所有權仍歸房產公司所有。此種情況下，姜某與房產公司只是設定了債權而沒有轉移物權，姜某就該房屋對房產公司僅享有有效債權并可據此與之對抗，但其不能基于物權的請求權而向第三人房產公司或鄭某主姜權利。

案中第三人鄭某系以房產所有權轉移為目的并以合理價格善意受讓，其與房產公司的交易行為既非惡意串通損害姜某的正常交易，并無其他違法情形，故該交易行為根本不存在無效或撤銷之可能。在此基礎上，緣于我國不動產物權經依法登記發生效力的變動方式，第三人鄭某在受讓涉案房產并經登記公示后，即取得此房產所有權。根據物權優先于債權之原則，其享有之房屋所有權應當受法律保護。

被告市房管局于權屬清楚、產權來源資料齊全之情況下，根據當事人的申請核準登記并頒發房屋所有權證書，符合符合《城市房地產轉讓管理規定》的相關規定，其登記發證行為完全具備合法要件，因而具有合法性。

基于以上原因，原告姜某因未辦理過戶登記，其房產交易行為無法得到法律保護。