【案情】

原告王某、劉某夫婦在網上見到被告夏某、朱某婦在網絡上發布的二手房出售信息后，于2015年7月6日經聯系向二被告支付了共1萬元買房定金。與此同時被告夏某還現場作出出具收據載明“收到購房定金1萬元”的字樣。此后，雙方卻因在價格問題上產生爭議，未能訂立關于書面房屋買賣合同。于是原告夫婦于2016年5月向有關人民法院提起訴訟，狀告被告夫婦二人將原先只值20萬元左右的房屋以30萬元高價出售，一味拖延租房期限，請求法院判令二被告雙倍返還定金2萬元，同時賠償因其反復延期而導致的額外產生的房租費用損失9000元。

? 對此，被告夫婦稱，二原告在2015年7月經多次看房后，原告與被告雙方口頭約定房屋售價30萬元，按約定原告方在7月份交清購房款后可立即交房。但是后來原告兩人卻一直以各種無理借口要求降價售房，被告方卻不同意。因原告二人違約在先，且因近兩年市場房價下落而產生損失，原告方并無權要求被告返還定金、賠償房租損失。

?【爭議】

本案爭議在于原、被告間的定金合同是否成立，以及是否可用定金罰則依法進行處理。

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【評析】

?? 根據我國《城市房地產管理法》第40條規定，“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。”本案雙方當事人雖僅口頭協商房屋轉讓相關事宜，未簽訂書面協議，但根據《擔保法》第90條“定金合同從實際交付定金之日起生效。”規定，定金合同為實踐性合同，其成立不僅包括當事人訂立定金擔保的合意，而且同時應該有定金這樣的實際交付行為。

?根據我國《擔保法》第90條、第91條之規定，簽訂定金合同除應當具備合同有效成立的一般條件外，還應該有具備有定金的主合同有效、實際支付、不得超過主合同標的額的20%等充要條件。實際上定金作為一種債的擔保方式，是指合同當事人為確保合同的履行，約定由一方在合同未履行時應行付數額內預先支付另一方一定數額金錢的擔保形式。兼有證違約定金、約定金、解約定金的法律性質。除非當事人另外有約定，定金一般情況下具有證約效力、預先給付、抵銷效力和擔保效力。

?針對類似情況，依據我國《民法通則》第92條之規定，應予返還原告方1萬元定金，否則即構成不當得利。原告方要求被告方賠償其因磋商購房延期而額外另租房居住產生的房租9000元，因被告方不存在《合同法》第42條規定的締約過失責任，且與本案無法律因果關系，故其法院應依法判其不能成立，應予駁回。

?【審理】

一審法院審理認為，由于本案原告與被告雙方之間不存在債權債務關系，被告方辯解因原告違約、無權要求被告退款的理由，并無事實依據，不能成立；同時被告沒有合法根據所取得原告所付現金1萬元構成不當得利，應予返還。在本案中，原、被告雙方口頭協商轉讓房屋，因價格等原因未達成一致意見，既未按我國房地產管理法規定簽訂書面房地產轉讓合同，同時也未支付房款或交付房屋，故此法院認定原、被告雙方房屋轉讓合同不成立，并未形成債權、債務關系。但是原告請求被告承擔締約過失責任，賠償其房租支出9000元，與本案中締結合同無直接法律因果關系，故對其主張不予支持。

?遂依法判決：一、限被告劉順利、文麗在判決生效后10日內返還原告現金1萬元；二、駁回原告其他訴訟請求。

? 在案件宣判后，二被告不服并提起上訴。根據最高人民法院關于適用《擔保法》若干問題的解釋第115條規定，本案中原告夫婦向被告夫婦交付1萬元定金，并且定金已實際交付，應認定該定金合同有效，1萬元的在性質上應屬于立約定金二審法院認為，本案雙方當事人因定金合同產生糾紛。當事人間有立約定金合同且定金已實際支付的行為，但一方當事人惡意違約，拒絕按照已經明確約定的條件簽立主合同方能適用定金罰則。遂依法判決駁回上訴，維持一審原判。