售樓廣告的內容能否作為《房屋買賣合同》的一部分?

案例介紹：

某房產公司為促銷，在本市某報刊上登廣告一則稱：為促進銷售，本公司對在2008年8月10日前與本公司簽訂《房屋買賣合同》的客戶，提供終身免費車庫一個、室內精裝修、……。韓小姐看到廣告后，前往與房產公司洽談購房事宜，并在8月10日前與該公司簽訂了《房屋買賣合同》。雙方對購房相關事宜進行了約定，但廣告內容并未出現在《合同》中。2009年10月，韓小姐拿到了房屋，但該房屋并沒有裝修而且也沒有提供給韓小姐單獨使用的免費車庫。韓小姐與開發商協商未果，將開發商告了法庭，要求開發商提供獨用的免費車庫并對房屋進行裝修。開發商則稱，廣告只是一種宣傳，最終的權利義務應當以雙方簽訂的《房屋買賣合同》為準，但買賣合同中并無車庫和裝修的約定，因此不同意承擔責任。

律師分析：

銷售宣傳廣告作為商品銷售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場。大量的商品房是通過宣傳廣告進行促銷的。房地產開發企業為獲取最大利潤，在進行銷售時往往做出一些虛假、夸大不實的宣傳，而在簽訂《房屋買賣合同》時卻對廣告內容只字不提，最終以合同沒約定為由，拒不承擔責任。

2003年，最高人民法院出臺了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》其中第三條規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

就本案而言，車庫和裝修本身具有一定的價值，韓小姐正是看中了這些，才與房產公司簽訂了《房屋買賣合同》，這些內容直接影響到韓小姐是否購買房屋，也影響到房屋的價格和使用，對于房屋的購買具有重大的影響，因此應視為要約，對房地產公司具有約束力，如房地產公司沒有根據廣告內容來履行的，應當對韓小姐承擔賠償責任。

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