【案情】

楊某系滿城縣某村村民，于2014年6月8日與村民黃某協(xié)商，雙方達成房屋買賣協(xié)議：黃某將坐落于清苑縣農(nóng)村的五間房屋出售給楊某；楊某一次性支付給黃某購房款5萬元。楊某和黃某在協(xié)議上簽字捺手印，村委會蓋章確認。買房后，楊某對房屋進行了改建、裝修，并和家人一直在里面居住，但戶口一直沒有遷過來。2015年9月，楊某以15萬元的價格把房子賣給了定興縣村民趙某。2015年12月，黃某將楊某作為被告、趙某作為第三人訴至法院，要求確認農(nóng)村房屋買賣合同無效。

【分歧】

本案在審理過程中主要圍繞楊某與趙某簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同是否有效存在不同意見。

【解析】

上海房產(chǎn)律師認為楊某與趙某之間簽訂的房屋買賣合同時合法有效的，具體理由如下

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員依法享有宅基地使用權(quán)，而非本集體經(jīng)濟組織成員則無權(quán)取得或變相取得。在認定農(nóng)村房屋連環(huán)買賣合同的法律效力時，如果當事人簽訂農(nóng)村房屋買賣合同是雙方當事人之間真實意思表示且并沒有違反法律強制性規(guī)定，該房屋買賣行為也沒有導致宅基地流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟組織以外的人員，則法院應該依法認定該房屋買賣合同有效。

與此同時，在認定農(nóng)村房屋連環(huán)買賣合同的效力時，也應堅持尊重歷史、照顧現(xiàn)實的原則，應在具體案件中查明以下五方面可能會影響合同效力的事實和因素，具體包括：1、房屋買賣合同中交易雙方的身份情況，重點查明被告方的身份關(guān)系；2、房屋出讓方是否為房屋所有權(quán)人并具有宅基地使用權(quán)；3、購買房屋后買房人對房屋是否進行了翻建、改建、擴建和裝修等情形；4、出讓房屋是否經(jīng)過審批、登記手續(xù)；5、集體經(jīng)濟組織對房屋買賣是否知情及對宅基地使用的意見。

本案中，黃某與楊某經(jīng)平等、自愿協(xié)商，簽訂了房屋買賣協(xié)議，雙方簽訂后進行了實際履行，楊某對房屋進行了翻修且居住多年，后楊某又將房屋賣給了第三人趙某。鑒于訴爭房屋連環(huán)買賣過程中，所簽訂合同均屬雙方當事人真實意思表示，雖然楊某與黃某不是同一集體經(jīng)濟組織成員，但合同經(jīng)村委會同意已實際履行數(shù)年。由于黃某和趙某均屬同一集體經(jīng)濟組織成員，訴爭房屋最終仍屬該集體經(jīng)濟組織成員所有，實現(xiàn)了內(nèi)部流轉(zhuǎn)，并未違反我國土地管理法等相關(guān)法律規(guī)定，應屬合法有效，故應判決駁回黃某的訴訟請求。

【小結(jié)】

通過以上那里分析，我們可以認識到在對農(nóng)村房屋連環(huán)買賣合同進行效力認定時，只要屬于當事人雙方真實的意思表示且沒有違反相關(guān)法律法規(guī)，都應當對其有效性予以認可。