【案情】

2016年6月16日，江某與吳某簽訂租賃合同，約定吳某將其所有的位于某大廈的房屋租賃給江某使用，租期從2016年7月1日起算十年，簽訂合同時已交納租金。

2017年7月10日，吳某與王某簽訂涉案房屋買賣合同，并于同月15日將房屋交付王某占有使用，王某接房后未辦理房屋過戶登記但進行了裝修，且不同意江某租賃使用房屋。

江某遂以買賣不破租賃為由將吳某、王某訴至法院，請求繼續(xù)履行租賃合同。

【分歧】

本案在審理過程中主要圍繞本案是否能夠適用買賣不破租賃的規(guī)定存在不同意見。

【評析】

上海房產(chǎn)律師認為本案不能適用買賣不破租賃的規(guī)定，理由如下：

1.合同法中第二百二十九條規(guī)定 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力 。由此課件 買賣不破租賃 的構(gòu)成要件主要包括：租賃合同和買賣合同均為合法有效；在租賃期間出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)變動給了買受人；買賣行為發(fā)生在租賃物交付給承租人使用之后。其本意旨在通過維持原租賃合同的效力來保證承租人對租賃物的實際租賃控制和使用。本案中，江某在簽訂租賃合同之后并未實際占有使用房屋，而由買受人王某占有，買賣不破租賃尚未生效。

2.平等保護善意買受人權(quán)利使承租人和善意買受人之間的利益更趨均衡。當租賃合同未登記時，且承租人也未占有使用房屋，由于房屋實際上仍處于出租人占有之下，由于房屋買受人無從知曉房屋上有租賃的負擔，因此相應的法律后果也不應由買受人承擔。本案中，江某與吳某簽訂租賃合同后并未實際履行，其不能以買賣不破租賃為由，對抗買受人王某對房屋的處分權(quán)，不能要求王某受江某與吳某之間的租賃合同拘束。

3.由于買受人的實際占有使用使承租人的請求發(fā)生履行不能，進而使債的目的客觀上無法實現(xiàn)。因此債權(quán)人無法請求因此導致債務消滅或轉(zhuǎn)為為損害賠償之債繼續(xù)履行。本案中，王某已實際占有使用房屋，江某要求吳某及王某繼續(xù)履行租賃合同已為履行不能，江某可向吳某主張違約等合同責任。

【小結(jié)】

通過以上案例分析，我們可以認識到當事人之間已經(jīng)簽訂租賃合同但尚未履行時，如果物主與第三人在此之前與第三人簽訂買賣合同，法院在審理此類案件時不宜適用 買賣不破租賃 的相關(guān)規(guī)定。