【案情】

2018年7月，韓某經房產中介介紹，購買了林某名下的一套房屋，雙方簽訂了買賣合同，約定韓某當天付清款項后便可入住房屋，1個月內雙方辦理過戶登記手續。

此后林某無故失蹤，無法辦理過戶手續。同年8月，林某以改房屋作為抵押品，向寧波銀行貸款120萬元，并辦理了抵押登記，到期貸款未清償，銀行向法院申請拍賣該房屋，并就該房屋拍賣、變賣所得價款優先受償。

韓某提出執行異議，認為自己已經取得了房屋所有權，銀行不能拍賣。

【分歧】

本案的爭議在于韓某提出的異議是否成立，其對房屋的所有權能否排除銀行的抵押權。

【評議】

我國不動產物權采取的是登記生效的原則，通常情況下買賣房屋的雙方未辦理房屋權屬變更登記，則不能產生物權變動的法律效力。按此原則，韓某只能基于與林某的房屋買賣合同主張債權，而債權的效力不能對抗銀行的擔保物權，銀行可以行駛抵押權。

但是物權優于債權的普遍原則也是有例外情形的，2015年5月5日起實施的最高人民法院發布的《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》，第二十八條規定： 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記 。

本案符合法律規定的四種情形，所以銀行獲得的抵押權不能對抗韓某，法院不能強制拍賣執行該房屋。

【總結】

上述規定的目的在于保護善意購房人，雖然實踐中不動產權利變動以登記公式為原則，但是在法律規定的情況下，買受人對不動產是享有一定權利的。