【案情】

一起因業(yè)主長期拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)形成的民事糾紛經(jīng)法院判決，業(yè)主任某須向物業(yè)公司交付物業(yè)管理費(fèi)。某物業(yè)管理公司經(jīng)房地產(chǎn)公司委托對(duì)其小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理并簽訂了合同，按照建筑面積每月0.3元收取費(fèi)用，并辦理了《收費(fèi)許可證》。任某為建筑面積100多平方米的小區(qū)的業(yè)主。2002年某物業(yè)管理公司與該小區(qū)業(yè)主任某簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，協(xié)議約定了原告作為物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)履行的職責(zé)及作為業(yè)主的被告的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任，同時(shí)約定，原告按規(guī)定收費(fèi)，對(duì)逾期不交費(fèi)者，每天加處滯納金。但后來任某認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)不盡責(zé)，拖欠了物業(yè)公司3900余元。在此期間，雙方協(xié)商不成。物業(yè)公司遂以任某為被告訴至法院。

在法院審理期間，任某答辯稱不支付物業(yè)費(fèi)用的原因系因物業(yè)公司對(duì)小區(qū)服務(wù)未盡到職責(zé)，具體包括：一、小區(qū)在被接管沒多久一號(hào)樓的公共綠化地就被占開飯店，損害了業(yè)主權(quán)益，停車噪音大，原告不管;二、桐柏路占用小區(qū)面積補(bǔ)償款不知去向;三、小區(qū)綠地已遭到嚴(yán)重破壞;四、公共設(shè)施不全;五、欠費(fèi)超時(shí)等等。

法院認(rèn)為物業(yè)公司與房地產(chǎn)公司簽訂的協(xié)議合法有效，受法律保護(hù)。任某提供的證據(jù)并不足以證明物業(yè)公司履行義務(wù)不符合約定，不能成為任某拒絕履行支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)義務(wù)的理由。任某還稱物業(yè)公司欠費(fèi)超時(shí)，經(jīng)查上述合同均未對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的交納時(shí)間進(jìn)行約定，根據(jù)法律規(guī)定，物業(yè)公司可隨時(shí)履行責(zé)任，該理由也不成立。故判決任某支付拖欠的物業(yè)費(fèi)，并支付3 900余元在延遲付款期間的違約金。

判決后，任某不服判決，上訴至鄭州市中級(jí)人民法院，該院經(jīng)審理認(rèn)為上訴理由不成立，判決駁回上訴，維持原判。

【評(píng)析】

物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取服務(wù)費(fèi)但需要維護(hù)小區(qū)。權(quán)利義務(wù)是一致和對(duì)等的。然而現(xiàn)實(shí)中，物物業(yè)公司常與業(yè)主發(fā)生糾紛。業(yè)主常以物業(yè)公司服務(wù)不盡責(zé)而拒絕支付物業(yè)費(fèi)。雙方各執(zhí)一詞，最終導(dǎo)致小區(qū)得不到正常管理而變得臟亂不堪。

因此實(shí)踐中，需要對(duì)其合同中涉及的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明確的劃分，通過自行協(xié)商或司法途徑來解決雙方的矛盾，平衡物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的收費(fèi)和服務(wù)的平衡。

一是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂服務(wù)合同基本都是前期服務(wù)合同。在業(yè)主委員會(huì)成立之前為了維護(hù)小區(qū)治安、衛(wèi)生等等方面的內(nèi)容，很有必要聘請(qǐng)物業(yè)公司來維護(hù)小區(qū)。在成立后則可以選擇原來的物業(yè)公司或者商量換一個(gè)物業(yè)公司。這樣，前期物業(yè)服務(wù)合同與委員會(huì)成立后商量聘請(qǐng)的物業(yè)公司所簽訂的合同有相同的目的，都是在選擇合適的企業(yè)。因此該合同，具有選任性、代表性、公共性。

二是物業(yè)合同與每個(gè)業(yè)主簽訂的“一對(duì)一”物業(yè)服務(wù)合同;即使沒有合同按照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》關(guān)于“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，也是有約束力的，業(yè)主以非人為原因提出訴訟，人民法院不予支持”的規(guī)定，視為單個(gè)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間仍然具有物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。這類合同，具有個(gè)體性、相對(duì)性、特定性的特點(diǎn)。

合同的成立方式與其生效方式是不同的，上述雖然都為服務(wù)行業(yè)，但具有明顯的不同之處：締約的主體不同，與每個(gè)業(yè)主簽訂的“一對(duì)一”物業(yè)服務(wù)合同的一方合同當(dāng)事人為單個(gè)業(yè)主。合同主體享有的民事權(quán)利范圍不同，履行義務(wù)的范圍不同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯公共性利益的，作為民事權(quán)利主體依法提起訴訟或申請(qǐng)仲裁裁決。

實(shí)踐中，發(fā)生物業(yè)服務(wù)費(fèi)用糾紛的，應(yīng)當(dāng)按照權(quán)利義務(wù)一致性和對(duì)等原則進(jìn)行處理。不能把前期物業(yè)服務(wù)合同或者選聘物業(yè)服務(wù)合同與單個(gè)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)混為一談，而是應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格區(qū)分。從性質(zhì)上判斷物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)的具體性質(zhì)是什么，也就是說需要判斷不履行義務(wù)所侵犯的客體是全體業(yè)主的“公共利益”，還是某個(gè)業(yè)主的“私利益”。

這里所指的“公共利益”，業(yè)主都有具體名字，但公共利益不是私利益的集合，而是高度概括和抽象而升華成的整體，每個(gè)私利益又無法單個(gè)剝離，故此單個(gè)業(yè)主是不能作為“公共利益”的民事主體從而主張權(quán)利或以此作為抗辯理由的。

在全體業(yè)主的“公共利益”受到侵害情形下，應(yīng)以當(dāng)時(shí)簽訂的合同為依據(jù)主張權(quán)益。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有盡責(zé)的履行合同中的各項(xiàng)要求，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)直接與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決，直至作為合法有效的民事訴訟的原告方提起訴訟或依照仲裁協(xié)議約定作為申請(qǐng)人提起仲裁。