物業管理企業的違約行為主要表現在：對公用部位、共用設施設備維護管理不善；對物業管理區域內的環境衛生、綠化、公共秩序等未盡管理職責，造成物業環境惡化；未經業主同意，自己或許可他人利用物業設置廣告等經營性設施，或將物業管理權發包給他人等等。

物業管理企業未按合同要求提供服務或其提供的服務質量與合同約定不符的，屬于違約行為，應責令其承擔相應的違約責任。對于物業管理企業違約將物業共用部位自營或出租他人經營或安裝廣告牌的，應責令其立即恢復原狀，給業主或使用人造成損失的，物業管理企業理當承擔賠償責任。

據此，物業管理企業利用物業設置經營性設施，應當征得業主或業主委員會的書面同意，并向相關部門辦理報批手續。經批準設置的經營性設施的收益，在扣除物業管理企業代辦費用后，一部分應用于補貼物業管理公共服務費，另一部分應納入維修基金。對于物業管理企業擅自將物業管理權發包給他人的，因其行為侵犯了業主的合法權益，故對其發包行為應認定無效，由物業管理企業依法承擔違約責任。

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