居間服務未完成能收取傭金嗎

【案情】?

2013年7月，閆女士（甲方）委托山東日照M房產置換有限公司（乙方）（以下簡稱M公司）代為尋找房源，并在該公司提供的格式居間合同上簽字。合同第5條約定“甲方購買乙方提供的房源，應支付房屋實際成交價1.5%的服務費用。”第7條約定“甲方自查看乙方提供信息房屋之日起1年內，自己或通過他方（無論是其他房屋中介或個人）與乙方提供的房屋業主達成交易，則視為本次中介成功，甲方即構成違約并應承擔法律責任。若購買房產，甲方除應支付正常服務傭金外，還應按該房屋實際成交價的10%支付違約金。”第8條約定“本協議中所指的甲方包括但不限于甲方本人、親屬、朋友、同事及能夠證明有隸屬關系的單位等。”隨后，M公司多次帶閆女士看房，其中包含位于山東日照某小區的涉案房屋，但最終閆女士并未通過M公司購買該房屋，而是由閆女士的丈夫王某通過日照B房產中介公司以105萬元的價格從原房主張某處購買。M公司知曉上述購房事實后，因傭金問題與閆女士發生爭議。M公司在居間合同上補寫了閆女士一欄及涉案房屋情況后，訴至法院，要求閆女士按居間合同約定支付傭金1.57萬元及違約金1萬元。?

本案最后判決駁回M房產置換有限公司的訴訟請求。?

【評析】?

首先，從居間合同之法律特征分析。根據《合同法》第４２４條規定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同之機會或者提供訂立合同之媒介服務，委托人支付報酬之合同。居間為中介的一種形式，其宗旨是把同一商品之買賣雙方聯系在一起，以促成交易后取得合理傭金之服務。《合同法》第４２６條規定，因居間人提供訂立合同之媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人之報酬。由此我們得知，居間人取得傭金必須滿足兩個要件：第一，所介紹之合同必須成立；第二，合同的成立與居間人之介紹有因果關系。只有同時具備兩者，委托人才負有支付傭金之義務。本案中的閆女士通過M公司求租房屋，M公司作為居間人提供了訂立媒介服務，但閆女士并未因M公司的媒介服務促成房屋買賣合同的成立，因此M公司不能要求閆女士支付傭金。?

其次，根據《合同法》第３９條規定，格式條款是當事人為重復使用而預先擬定并在訂立合同時未與對方協商之條款。本案原告M公司與被告閆女士簽訂的服務委托合同，系由原告方為重復使用而向被告提供的事先擬定的條款，原、被告雙方未進行協商而僅是由被告在合同上簽字而后由原告再另行補寫其他內容，因此原、被告之間簽訂之服務委托合同系格式條款合同。?

第三，根據《合同法》第４０條規定，免除提供格式條款一方責任、加重對方責任、對方主要權利排除的，該條款無效。中介活動之核心是促成合同簽訂、完成交易，而不只是進行居間行為。M公司與閆女士簽訂的服務委托合同第7條和第8條的約定，M公司提供給閆女士的房產信息，只要閆女士在此后1年內與房主完成交易，而不管公司最終作用均須付費。然而，M公司無權因閆女士已看房，而剝奪其選擇他人服務之權利。因此，該條款加重了閆女士的責任、排除了閆女士主要權利、免除了M公司的核心義務，應屬霸王條款，故該條款無效。M公司安排閆女士看房，只是進行了中介活動，并不是已促成合同簽訂、完成交易，且涉案交易之完成，起決定性作用卻是他人，而非M公司，但M公司卻依據事先與閆女士簽訂的格式合同主張傭金及違約金，法院不應當支持。?

第四，根據《合同法》第４２７條的規定，居間人沒促成合同成立的，不能要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出之必要費用。居間活動費用是居間人在促使合同成立之活動中支出的必要費用，與報酬非同一概念。故本案M公司可以根據自己提供中介服務之實際支出另行提起訴訟。