【案情】

2010年5月，甲公司為投資鋼鐵項目，擬租用乙公司的工業廠房，由于雙方商定租賃事宜時該工業廠房尚未建成，雙方約定待廠房建成且具備使用條件后再簽訂正式租賃合同，甲公司向乙公司支付定金10萬元，乙公司亦出具相應收據(現收到甲公司定金10萬元)及書面承諾(內容包括：①租賃期限，②租房的位置、面積、租金、水電費，③簽訂租賃合同日期及到期不簽訂租賃合同的相關責任，④收到保證金10萬元)。

2014年2月，甲公司以乙公司遲遲未建成廠房導致其投資項目落空為由起訴至B區法院，請求法院解除雙方之間的預約合同，并判令乙公司雙倍返還定金20萬元。

【評析】

最高人民法院2012年6月5日公布的《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋【2012】8號，簡稱為《買賣合同司法解釋》)第2條規定：“當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等的預約合同，約定未來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同之義務，對方請求其承擔預約合同違約責任以及要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持”。從中可以看出，最高人民法院已經明確了預約之合同性質。

結合本案，預約既然是合同，就必須滿足合同成立之要件。根據嫠規定“人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數量的，一般應當認定合同成立”。本案中，甲公司與乙公司共同簽訂的承諾書已然具備了租賃合同的主要條款即合同的當事人，標的(租賃房屋的面積、位置)和數量即租金。可見，此承諾書已經具備了租賃合同成立之主要條款和一些非主要條款。所以，此時的承諾書應經轉化為雙方意欲達成之租賃合同(本約)。

同時，《合同法解釋(二)》第1條第2款明確規定，對合同欠缺的前款規定以外的內容，當事人未達成協議者，人民法院依照合同法第61條、第六十二條、第125條等有關規定予以確定。從合同內容之確定性上看，一旦當事人訂立之預約中己經包含了本約的成立要素時，不僅可以補全預約合同之內容，據我國《合同法解釋(2)》第1條第2款的規則，似乎也側能補全本約本身。在這種情況下，考慮到預約作為合同締結類型之例外而非常態，同時依據民法傳統中“盡量使合同有效”的原則，合同解釋時應盡可能賦予當事人之意思表示以最大限度之法律效力，就所存在究竟是預約還是本約存在疑間時，更應認定為本約，必要時甚至可以是附條件之本約。因此，《法國民法典》第1589條規定了在雙方當事人對其標的物與價金已相互同意時買賣預約即等于買賣之判決規則。理論上解釋為，如果訂立之預約和它所追求的本約在意思表示之根本內容上并無二致，顯然也就沒有認定一個獨立于本約的預約的可能和實益了。

【總結】

綜上所述，雙方達成之預約即承諾書已轉化為本約，本案之訴訟標的是租賃合同關系。其實，在內容相對確定(特別是足以客觀推導出本約內容)的情況下，實踐中大量存在的名為預約之文本，都有認定為本約之可能。

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