【基本案情】

孫某和郭某是夫妻關系。2013年6月，孫某將一套屬于夫妻共同財產的房屋在中介登記出售。很快，王某看中了該房屋，并通過中介聯系上了孫某。孫某出示了與妻子郭某共有的房屋產權證及兩人身份證明，并且該房屋的貸款已經還清。于是，雙方簽訂了房屋買賣合同，孫某在協議甲方一欄里簽了名，并聲稱適用家事代理代其妻子簽了名。王某現場交付了五萬元定金。

王某根據合同約定支付了向孫某支付了定金，并支付了中介費，但孫某卻遲遲未履行房屋買賣合同，即將房屋交付給王某使用。經多次協商未果，王某將孫某夫妻訴至法院。

【庭審情況】

庭審中，郭某明確表示不愿意出售房屋。郭某稱，中介公司曾帶王某上門看房，其已經說過房子不賣了，且在與王某通話中也提出賣房系其丈夫的意思，自己沒有同意，合同上不是自己的簽名。

面對郭某的說辭，王某表示，郭某的說法不實，孫某拿的證件齊全，屬于家事代理的范疇，其完全有理由相信出售房屋是夫妻倆的共同意思表示，直到2013年8月中介公司告訴他才得知郭某不愿意出售房屋，到10月份正式確定對方不賣房了，現孫某和郭某已經違約，應雙倍返還購房定金10萬元，賠償其中介損失費3萬元。

【法院判決】

法院認為：當事人采用書面形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或蓋章時合同成立。房屋買賣合同載明甲方為孫某和郭某，故郭某也是合同當事人之一，但郭某未在該協議上簽字，且其明確表示過不愿意出售房屋，所以該房屋買賣合同不成立。故判決孫某返還王某購房定金5萬元。至于其他損失的主張應另案處理。

【律師觀點】

根據婚姻法規定，夫妻對共同所有的財產有平等的處理權。這里有兩層含義：一是夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的，因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定；二是或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見，他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。這也就延伸出了家事代理的問題，所謂家事代理權，是作為身份權的配偶權中的一項重要內容，它是指夫妻一方在因家庭日常事務而與第三人為一定的法律行為時，享有代理配偶他方的權利。具體地說，夫妻一方代表家庭所為的行為，視為夫妻共同的意思表示，夫妻他方亦必須承擔法律后果，夫妻雙方對該行為承擔共同的連帶責任。

故，因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定，但夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。涉及夫妻一方對外所為民事法律行為效力與承擔責任時，首先需要判斷該行為是否屬于日常生活還是非日常生活范疇。一般來說，涉及家庭柴米油鹽事務系日常生活，但如涉及住、行、子女教育等事務自然應夫妻互商互量。

上述案例中，丈夫擅自出售房屋的行為不屬于日常生活范疇，應當認定無權處分，協議無效。但如果買受人有證據證明其有理由相信該出售行為系夫妻雙方的意思表示，且其是善意購買人，則夫妻一方的出售行為構成表現代理，該售房行為就是合法有效的。