【案情】
1999年，老馮在家自建一混合結(jié)構(gòu)四層房屋，2002年與妻子離婚雙方均未對(duì)此房屋提出訴求。2003年，該房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證被更改在各自的名下。
2005年4月老馮的兩個(gè)兒子將房屋賣給了費(fèi)某，費(fèi)某交付了房款10.5萬(wàn)元并以房產(chǎn)的買受人身份入住該房屋搬入居住至今，老馮的兩個(gè)兒子立斷契一張連同土地使用證、房屋所有權(quán)證交給費(fèi)某。費(fèi)某于2005年始終未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
2010年在撤銷兩個(gè)兒子的相關(guān)權(quán)屬證書后，有關(guān)部門于向老馮發(fā)放了房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。
2011年老馮訴至法院稱其自建的一座四層房屋，已被兒子私自租給費(fèi)某居住多年，經(jīng)多次交涉未果，請(qǐng)求法院判令費(fèi)某停止侵占房屋歸還自己居住。而費(fèi)某認(rèn)為其是善意有償、合法取得上述房屋。老馮知道房屋被賣，但謊稱不知道房屋被兒子私自出租，在2005年至今的七年中也未提出任何異議，請(qǐng)求駁回老馮的訴訟請(qǐng)求。
【評(píng)析】
本案的焦點(diǎn)在于費(fèi)某買受訟爭(zhēng)房屋是否構(gòu)成善意取得。根據(jù)《物權(quán)法》第106條規(guī)定，無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回，除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
本案費(fèi)某受讓訟爭(zhēng)房屋時(shí)，老馮之子持有合法的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，使得費(fèi)某有充分的理由相信老馮之子擁有房屋所有權(quán)，費(fèi)某在主觀上是不知情，是善意的，但費(fèi)某對(duì)其買收訟爭(zhēng)房屋時(shí)的價(jià)格未舉證證明，且沒有辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，而不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變更登記，是不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的必備條件，該物權(quán)變動(dòng)登記要件未完成應(yīng)被視為不動(dòng)產(chǎn)交易行為未完成，不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的后果，因此費(fèi)某買受訟爭(zhēng)房屋并不符合《物權(quán)法》關(guān)于善意取得的規(guī)定。
據(jù)此，老馮以所有權(quán)人的身份提出的訴求符合法律規(guī)定，費(fèi)某應(yīng)當(dāng)向退還該不動(dòng)產(chǎn)，費(fèi)某的損失應(yīng)當(dāng)向買賣合同的另一方當(dāng)事人即老馮之子主張。
【審判】
法院認(rèn)為，相關(guān)頒發(fā)權(quán)證部門已經(jīng)將本案的訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)確認(rèn)歸老馮享有，老馮均有權(quán)要求費(fèi)某停止侵占、搬離該房;考慮到費(fèi)某尋找新住處需要一定的時(shí)間，法院給予費(fèi)某五個(gè)月的搬遷寬限期。費(fèi)某關(guān)于善意取得該房屋所有權(quán)的主張，既缺乏證據(jù)支持，不符合《物權(quán)法》有關(guān)于善意取得的構(gòu)成要素，法院不予支持;費(fèi)某與老馮之子的合同糾紛屬于另一法律關(guān)系可由雙方自行處理;老馮并非怠于行使自己的民事權(quán)利，且老馮完整取得訟爭(zhēng)房地產(chǎn)權(quán)屬證書的時(shí)間距老馮就本案起訴的時(shí)間不足一年，故費(fèi)某關(guān)于訴訟時(shí)效的抗辯缺乏依據(jù)，法院予以駁回。
遂依法判決費(fèi)某應(yīng)當(dāng)于判決生效之日起五個(gè)月內(nèi)自訟爭(zhēng)房屋中搬離。
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