【案情】

劉某與丁某簽訂一份房屋買賣合同。劉某將其名下的一所房屋賣與丁某。丁某向劉某支付房款后，劉某將房屋和產權證明交付于丁某。但劉某丁某并沒有辦理房屋過戶手續。后丁某將該房屋賣給沈某。沈某在給付房款后，丁某將房屋和屬名為劉某的房屋產權證明付給沈某。后劉某以丁某、沈某為被告向人民法院提起訴訟。以自己是房屋的所有權人，丁某無權處分該房屋，要求：一、撤銷丁某與沈某的房屋買賣合同。二、要求沈某將房屋歸還給自己。

【分歧】

本案在審理過程中，主要圍繞法院是否應支持劉某的訴訟請求，存在不同意見。

【評析】

上海房產律師認為法院不應支持劉某的訴訟請求，理由如下：

首先，劉某丁某履行完房屋買賣合同后，盡管未進行房屋變更登記。但基于雙方訂立合同的目的，兩人都已經各取所需，故雙方當事人均實現了交易目的。在劉某丁某之間，房屋的產權理應歸于丁某，雖然對于劉某來說，房屋沒有進行產權登記變更，但劉某除了具有按照合同法的規定，應在丁某的要求下履行協助其辦理房屋過戶手續的權利之外，劉某已經喪失了基于該房屋的任何權利。

其次，物權公示主義的作用在于向社會不知情者公示不動產的物權狀況，明確所有人的排他性權利，同時也為他人就該不動產進行交易提供安全保障。但之于劉某丁某之間作為買賣合同雙方，物權公示主義沒有任何意義。因為雙方就不動產交易情況再熟悉不過了，沒有必要再以物權公示主義來保護不動產出賣人的利益。

再次，丁某在事實上取得房屋的所有權后再將房屋賣于沈某，對丁某來說就是一種有權處分，而不是無權處分。在這種情況下，丁某再將房屋及屬名為劉某的房屋產權證明交付給沈某后，相對于劉某丁某，沈某就取得了該房屋的所有權。

最后，這種產權的轉移是在劉某丁某沈某三者之間進行的。丁某沈某對該房屋的權利，不能對抗其他已經以登記的方式取得該房屋所有權的第三人。也就是說，劉某在將房屋及產權證明交付給丁某之后，又將該房屋賣給丁，并通過某種方式辦理了產權登記。那么丁某沈某這條線上（包括沈某的后手）所取得的所有權就不能對抗丁已經通過登記的方式取得的所有權。

【小結】

通過以上案例分析，我們可以認識到，交付可以作為不動產物權變更的條件，但僅局限于出賣人和買受人、買受人的后手人之間，這種物權的變動不能對抗以合法方式通過登記形式取得該房屋產權的其他合法權利人。