【案情】

=2018年8月25日，周某擬購買某公司開發(fā)建設的樓盤房產。經雙方協(xié)商，某公司為甲方，周某為乙方，雙方訂立了《認購協(xié)議書》，對認購房屋面積、單價、總價，購房定金、違約金、首期房款交付、付款方式、違約責任等進行了約定。其中第二條約定 乙方在簽定本認購協(xié)議書之日需向甲方交納購房定金人民幣貳萬元（20000元），乙方不違約時，本定金可沖銷購房款。雙方協(xié)議簽訂后，若乙方途中要求退房的，乙方支付違約金人民幣壹萬元（10000元）整給甲方，余下所交定金待該套房再次出售后返還給乙方（不計利息）。 簽訂認購協(xié)議書當日，周某將購房定金20000元交付某公司。

2018年9月12日，周某向某公司提交《退房申請書》，以無法成功辦理銀行按揭貸款為由向某公司提出退房申請，并要求某公司退還其所交的20000元定金。2018年10月20日，某公司退還周某購房定金15000元，余款5000元不予退還。2018年12月22日，周某以某公司未全額退還購房定金為由將其起訴，請求法院解除雙方的《認購協(xié)議書》，并要求某公司返還5000元定金。某公司以周某中途退房構成違約應支付違約金為由提起反訴，請求法院依法判令反訴被告周某支付反訴原告某公司違約金10000元。

【分歧】

本案主要圍繞某公司是否還應返還周某5000購房定金以及反訴被告周某是否應支付給反訴原告某公司違約金10000元等問題存在不同意見

【評析】

上海房產律師認為某公司應支付周某5000元違約金，而周某也扣除某公司未返還的5000元定金后仍應支付給某公司5000元違約金，具體理由如下:

公民、法人的合法的民事權益受法律保護，任何組織和個人不得侵犯。本案中，某公司與周某在平等自愿、協(xié)商一致的基礎上簽訂的《認購協(xié)議書》，系雙方當事人的真實意思表示，其內容并無違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應為合法有效協(xié)議，簽約各方均應嚴格遵守和履行義務。協(xié)議簽訂后，周某已依約交付購房定金20000元給某公司，某公司也按照約定將交首付所需材料和注意事項交代周某準備，但由于周某無力支付首付款而向某公司申請退房，并要求某公司全部退還所交購房定金，周某系簽訂協(xié)議后途中要求退房，其行為違反上述雙方簽訂的《認購協(xié)議書》第二條的約定，已構成違約。但周某因無力購房而請求解除雙方簽訂的《認購協(xié)議書》，某公司并無異議，可以視為雙方當事人協(xié)商一致解除合同，法院應該予以認定。

最高人民法院發(fā)布的〈關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》中第四條規(guī)定，當出賣人通過向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保時，如果因買受人一方原因未能訂立商品房買賣合同，其所交定金應按法律的相關規(guī)定處理；由于不屬于當事人雙方的原因導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當返還買受人所交的定金。本案中周某以不能辦理貸款支付首付款為由申請退房，與作為出賣人的某公司無關，因此買受人周某的行為是導致雙方未能訂立商品房買賣合同的主要原因。

某公司與周某簽訂的《認購協(xié)議書》第二條中既約了定違約金又約定了定金，依據(jù)《中華人民共和國擔保法》中第一百一十六條中規(guī)定，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。在周某簽訂協(xié)議后中途要求退房已構成違約時，某公司既可以按照法律關于定金的規(guī)定處理，也可以按照雙方的約定處理，現(xiàn)某公司主張由違約方周某按照約定支付違約金10000元，法院尊重當事人的選擇，因此，某公司提出的反訴請求，有事實根據(jù)，且符合法律規(guī)定，法院應予以支持。

【審理】 

人民法院依法做出一審判決：

一、解除原告周某與被告某公司簽訂的《認購協(xié)議書》；

二、反訴被告周某支付反訴原告某公司違約金10000元，扣除反訴原告某公司尚未返還反訴被告的購房定金5000元后，反訴被告周某仍應支付反訴原告某公司違約金5000元。

三、駁回原告周某的其他訴訟請求。

【小結】

通過對以上案例的分析以及法院的最終判決，我們可以認識到當買受人未履行應盡義務導致與買受人簽訂的合同無法繼續(xù)履行時，賣受人可以依據(jù)法律及合同的約定要求買受人承擔相應的違約賠償責任。