選聘、解聘物業企業是不得“授權”業主委員會來行使的

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【案情】

2005年12月15日某小區第一屆業主委員會與某物業公司簽訂物業服務合同，服務期限自2006年1月1日至2008年12月31日。合同期限屆滿后,雙方沒有就延長合同期限達成協議，但某物業公司仍為該小區提供物業管理服務至今。

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2009年12月30日第二屆該小區業主委員會經選舉產生，并于2010年2月經區房管局物業管理科備案。2010年5月27日原告該小區業主委員會發布公告，確定2010年第一次業主大會的召開時間為2010年6月10日至6月20日，會議是采取書面征求意見的形式，會議的議題為委托本屆業主委員會代表業主大會選聘以及解聘物業服務企業等四項事項，并將載有上述四項表決事項的表決票向業主發放。

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原告于2010年8月3日向區房管局物業管理科遞交了《關于解聘某物業管理有限公司及重新選聘物業服務企業的申請報告》，2010年8月12日原告正式向某物業公司發出《解聘通知書》，要求某物業公司于一個月內交接完畢并撤出該小區，并于同日向小區全體業主發布公告。

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被告區房管局、街道認為原告作出解聘某物業的公告內容，違反了《物權法》、《物業管理條例》等有關規定，于2010年8月20日作出《關于撤銷小區業主委員會解聘物業企業決定的通知》。原告不服，遂訴至本院。

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【評析】

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根據《物權法》第七十六條、《物業管理條例》第八條、第九條、第十一條、第十二條的規定，同一個物業管理區域內全體業主組成業主大會，選聘和解聘物業服務企業由全體業主共同決定，而且應當經過專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。“業主共同決定”事項系法律的強制性規定，應當由業主通過業主大會或者依法共同做出決定，并不能由業主委員會通過業主或業主大會授權的形式來行使。《物權法》在規定業主共同決定的事項時，要求人數、專有部分面積雙過半甚至三分之二以上通過。同時，根據《物業管理條例》第十五條的規定，業主委員會只是業主大會的執行機構，本身無權直接作出解聘或選聘物業企業的決定，其只能執行業主大會依法作出的解聘或選聘物業企業的決定。

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因此，業主共同決定事項系法律的強制性規定，應當由業主通過業主大會或者依法共同做出決定，業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，業主也可以委托代理人參加業主大會會議，但是不能授權業主委員會行使。選聘、解聘物業企業作為業主共同決定的事項，是全體業主的專屬權利，而本案原告小區業主委員會卻代為行使本應由業主共同決定的事項，并于2010年8月12日發布《關于解聘某物業管理有限公司公告》，被告區房管局、金山街道辦事處作為主管部門，依法履行監督職責，向原告作出《關于撤銷小區業主委員會解聘物業企業決定的通知》是合法的。

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【審判】

本院認為，根據《物業管理條例》第十九條第二款規定：“業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主”，被告區房管局、街道辦事處對原告作出被訴具體行政行為具有合法的權利來源。

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解聘某物業屬于全體業主的專屬權利，依法不能授權業主委員會行使，但原告卻代為行使本應由業主共同決定的事項，并于2010年8月12日發布《關于解某物業管理有限公司公告》，被告區房管局、街道辦事處認為原告公告的內容違反了《物權法》、《物業管理條例》等有關規定依法履行監督職責，向原告作出《關于撤銷某業主委員會解聘物業企業決定的通知》事實清楚、程序合法、適用法律、法規正確，原告的訴請沒有事實與法律的依據，本院不予支持。依照《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十六條第（四）項之規定，判決駁回原告某小區業主委員會的訴訟請求。

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