【案情】

2017年5月1日，被告肖某（甲方）與原告賈某（乙方）簽訂了《房屋租賃協(xié)議書》。該協(xié)議約定被告肖某將其名下的位于石家莊市橋西區(qū)榮惠家園的某處房屋出租給原告賈某居住使用，租賃期限為2017年5月1日至2019年5月1日。該協(xié)議還約定租金為：由乙方負(fù)責(zé)對(duì)該房屋進(jìn)行維修管理，裝修支付的費(fèi)用沖抵第一年的房屋租金；第二年（2017年5月1日至2018年4月30日）租金為4000元；第三年（2018年5月1日至2019年4月30日）租金為5000元 2017年12月1日付2017年5月1日至2019年4月30日的租金9000元。2018年12月1日付2019年5月1日至2019年5月1日的租金10000元。協(xié)議簽訂當(dāng)天被告就將房屋交付原告居住使用。2017年1月1日，原告向被告支付了2017年5月1日至2019年4月30日期間的房屋租金9000元。

原告租賃該房屋后，因與周邊居民發(fā)生矛盾而不愿在該房屋內(nèi)繼續(xù)居住，于2017年9月18日與案外人簽訂了房屋租賃合同，另外租賃了房屋用于日常居住，租賃期限為2017年10月1日至2019年10月1日。2017年11月7日，原告起訴至法院，請(qǐng)求判決：1、準(zhǔn)予原告解除與被告簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》；2、被告退還原告租金7000元。

【分歧】

本案在審理過(guò)程中主要圍繞作為出租方的被告肖某并無(wú)過(guò)錯(cuò)，作為承租方原告賈某是否有權(quán)要求提前解除合同存在不同意見。

【評(píng)析】

上海房產(chǎn)律師認(rèn)為原告賈某有權(quán)要求提前解除合同，但要對(duì)被告肖某進(jìn)行一定賠償。具體理由如下：

一、強(qiáng)制履行存在以下弊端

（一）違背民法的自愿原則

自愿原則是指民事主體在民事活動(dòng)中能夠以自己的意志充分表達(dá)自己的意愿，并且按照自己的意思和利益確立、變更及終止民事法律關(guān)系。合同自由是自愿原則的核心，如果在合同無(wú)法繼續(xù)履行或強(qiáng)制履行成本過(guò)高的情形下，強(qiáng)制違約方繼續(xù)履行合同則違背了民法的自愿原則，不僅不利于發(fā)揮違約方進(jìn)行民事活動(dòng)的主動(dòng)性和積極性，也容易激發(fā)合同雙方當(dāng)事人之間的矛盾，進(jìn)而增加社會(huì)不穩(wěn)定因素。

（二）容易造成社會(huì)資源的浪費(fèi)及形成訴累

當(dāng)承租方主張?zhí)崆敖獬贤恼?qǐng)求得不到法院支持時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)以下兩種情況：第一，當(dāng)有第三人愿意承租該房屋時(shí)，承租方會(huì)將該房屋轉(zhuǎn)租給第三人以減輕自身?yè)p失，而當(dāng)出租方不同意承租方轉(zhuǎn)租時(shí)，則其肯可能會(huì)起訴至法院要求與承租方解除租房合同，形成訴累。第二，當(dāng)沒有第三人愿意承租該房屋時(shí)，承租方可能被迫將房屋空置，進(jìn)而導(dǎo)致社會(huì)資源遭到閑置與浪費(fèi)。并且當(dāng)承租方以分期形式支付房屋租金時(shí)，在應(yīng)該交納下期租金之時(shí)，承租人往往會(huì)采用拒絕或延期支付租金的方式來(lái)消極對(duì)抗出租方。此時(shí)出租方又會(huì)起訴至法院要求承租方繼續(xù)履行合同或者解除與承租方簽訂的租房合同，形成訴累。

二、對(duì)守約方出租人可以進(jìn)行法律救濟(jì)

根據(jù)《合同法》中第九十七條之規(guī)定，合同解除之后，如果當(dāng)事人尚未履行，則應(yīng)終止履行；如果當(dāng)事人已經(jīng)履行，則應(yīng)依據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，而且其有權(quán)要求賠償損失。因此作為履行合同的守約方，可以依法要求違約方承租人承擔(dān)違約責(zé)任并賠償相關(guān)損失，使自己的利益不因合同解除而受到損害。

（一）在約定違約金的情況下

當(dāng)雙方當(dāng)事人在租房合同中約定了違約金時(shí)，一般情況下，法院應(yīng)按照租房合同的約定計(jì)算違約金，且不主動(dòng)調(diào)整，而在一審程序中經(jīng)法院釋明后，當(dāng)事人請(qǐng)求調(diào)整的情形除外。法院應(yīng)根據(jù)《合同法》第一百一十四條之規(guī)定對(duì)當(dāng)事人請(qǐng)求調(diào)整違約金的訴求予以裁判。

（二）在未約定違約金的情況下

當(dāng)雙方當(dāng)事人在租房合同中未約定違約金時(shí)，則在合同解除后，給出租方造成的損失應(yīng)按照出租方的合理尋租期進(jìn)行計(jì)算。在司法實(shí)踐中，法院通常會(huì)結(jié)合房屋位置、面積等實(shí)際情況酌情確定3～6個(gè)月的尋租期，而承租方則應(yīng)當(dāng)支付這期間的租金作為賠償出租方的損失。

【判決】

人民法院經(jīng)審理后，依法判決被告退還原告房屋租金4723.97元。該判決現(xiàn)已生效，原、被告雙方均未上訴。

【小結(jié)】

通過(guò)以上案例分析及法院做出的最終判決，我們可以認(rèn)識(shí)到在當(dāng)事人雙方出現(xiàn)房屋租賃糾紛時(shí)，即使一方無(wú)過(guò)錯(cuò)，另一方仍有權(quán)要求提前解除合同，但應(yīng)對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)的一方進(jìn)行適當(dāng)?shù)馁r償。