1、案情介紹

2007年8月，張某所居住小區(qū)發(fā)生多起盜竊案，由于張家當(dāng)時正巧家中無人，很多貴重物品被“洗劫一空”。8月23日，張某夫婦回到家中，立即發(fā)現(xiàn)家中物品被人偷走，兩人立刻報了警。 9月14日，公安部門抓獲了小偷馬某，并將查獲的贓物退還給張家，但張某夫婦經(jīng)過清點后發(fā)現(xiàn)，仍有很具有極高紀(jì)念收藏價值的物品均未追回。此后，張某夫婦與物業(yè)公司協(xié)商賠償事宜，但最終未能達(dá)成調(diào)解協(xié)議。

2008年2月6日，夫妻倆認(rèn)為小區(qū)高級收費小區(qū)，而且在《小區(qū)入住須知》中明確寫明了“小區(qū)主要出入口及公共設(shè)施、公用部位等地方，皆有物業(yè)管理人員24小時值班和巡邏，出于職責(zé)要求，管理人員會對陌生人詢問身份”。但事實上，物業(yè)保安對于進(jìn)入小區(qū)的人員并不進(jìn)行盤問、登記。張某夫婦在法庭上提供了小區(qū)內(nèi)的兩名業(yè)主作為證人出庭作證，一位王姓業(yè)主陳述，“有一次，我開車出去，在門衛(wèi)前停了一分多鐘，我發(fā)現(xiàn)保安在睡覺，我把他叫醒了。”而盜賊馬某在公安機關(guān)的供述也印證了張某的說法。

6月8日，張家所住大樓的門禁系統(tǒng)失靈，物業(yè)對此并沒有采取及時的安全防范措施，一直拖到24日才予以修復(fù)所以向法院提起了訴訟，要求物業(yè)公司及開發(fā)商賠償共同賠償經(jīng)濟(jì)損失5萬元，精神撫慰金10萬元。

物業(yè)公司辯稱，原告曾在2007年明確向物業(yè)表示拒付物業(yè)管理費和終止物業(yè)管理合同，并已經(jīng)實際不再交付物業(yè)管理費，因此是張某夫婦先行違約。而且根據(jù)新的物業(yè)管理條例規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助管理，其主要責(zé)任是管理、服務(wù)，而保安責(zé)任非主要職責(zé)。小區(qū)每天進(jìn)出人員超過2000人，被告已經(jīng)在合理注意義務(wù)范圍內(nèi)盡到了義務(wù)，不存在原告所說的物業(yè)管理混亂、拖沓或者違反物業(yè)條例的現(xiàn)象。至于門禁系統(tǒng)，物業(yè)已經(jīng)在16天的合理維修期內(nèi)完成修復(fù)，小區(qū)照明也完全符合國家標(biāo)準(zhǔn)。

開發(fā)商則稱，小區(qū)在規(guī)劃、設(shè)計、施工上都通過了相關(guān)部門的驗收，特別通過了公安部門的安全驗收，不存在設(shè)計上的缺陷和任何安全設(shè)計瑕疵，故不同意原告的訴訟請求。

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2、法院審理

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，雖然張某夫婦曾以房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題為由暫緩?fù)＝晃飿I(yè)管理費，但被告物業(yè)公司的管理義務(wù)并不能因此被免除。盜竊人馬某的陳述印證了物業(yè)疏于管理、保安人員未能勤勉盡職等情形為馬某實施盜竊行為提供了便利條件，故在物業(yè)公司無證據(jù)證明案發(fā)時其已積極履行上述合同義務(wù)或盡到合理注意義務(wù)的情況下，對原告構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

鑒于原告失竊物品大部分已被公安機關(guān)追繳并予以返還，故應(yīng)在未返還部分確定原告的實際損失。

物業(yè)公司僅系對物業(yè)管理合同義務(wù)的違反，而非對原告法定人身、財產(chǎn)權(quán)利的直接侵害，故原告以失竊獎牌系具有人格象征意義的特定紀(jì)念物為由，要求被告物業(yè)公司賠償精神損害撫慰金的請求，法院不予支持。

最后，被告開發(fā)商作為房屋開發(fā)商，原告提供的證據(jù)難以證明系爭房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計和施工存在安全隱患，且也不能證明開發(fā)商未依合同約定提供一卡通門禁系統(tǒng)等安全設(shè)施，故原告對第二被告開發(fā)商的訴訟請求，法院不予支持。據(jù)此，法院作出上述判決。

3、律師點評：

做為業(yè)主，如認(rèn)為自己在小區(qū)內(nèi)的損失是由于物業(yè)公司疏于管理造成的要求其給予賠償，則首先應(yīng)證明該損失與物業(yè)管理公司失職行為有關(guān)，如果業(yè)主能夠證明因為物管工作人員在履行職責(zé)時有過錯，那么業(yè)主就有理由要求物業(yè)管理公司對自己的損失承擔(dān)賠償責(zé)任，否則，業(yè)主就沒有理由要求物業(yè)公司賠償。業(yè)主在主張自己權(quán)益時要注意收集證據(jù)。

做為物業(yè)公司，發(fā)生與業(yè)主糾紛時應(yīng)協(xié)助業(yè)主查明事件的真實過程。僅證明自己沒有責(zé)任是不夠的，也無法完全打消業(yè)主的疑慮。查清真相，幫助業(yè)主找到應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的人，才能徹底解決事件，避免糾紛。另外還需全面加強證據(jù)意識。通過拍照、現(xiàn)場記錄、無利害關(guān)系目擊證人等方式固定證據(jù)，既有利于協(xié)助業(yè)主解決糾紛，又能分清自己應(yīng)不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任、應(yīng)承擔(dān)多大的責(zé)任等問題，避免承擔(dān)本不該承擔(dān)的責(zé)任。

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