提示：物業公司沒有保護全體業主及物業使用人的人身、財產不受犯罪非法侵害的法定義務、合同約定的義務，亦不負有合同的附隨義務。業主的財產損失與物業服務無直接、必然的因果聯系，對犯罪行為造成的損害結果，根據罪責自負的法律原則，應由犯罪分子承擔相應的民事法律責任。

?

【案件介紹】

秦某系本是某小區步行街50商鋪的業主，某物業管理有限公司系該步行街的物業管理服務企業。2012年7月5日，許某與秦某簽訂房屋租賃協議，承租其商鋪經營服裝。同年12月某日，許某所經營的服裝店被馮某等人組成的犯罪團伙駕車撬門入室盜竊一空，造成許某損失20余萬元。雖馮某等人被繩之以法，但原告財物未被追回。

許某遂與物業公司協商賠償事宜，但未能達成一致意見，為此許某將物業公司告上法院，要求被告賠償其損失20余萬元。

?

【律師分析】

在物業管理越來越走進人民的生活之中，物業糾紛案件關注度也正在提高，本案就是典型的案例。

本案的分歧在于合同的附隨義務的理解和適應方面。合同的附隨義務是根據合同的性質、目的及交易習慣等延伸出來的一種義務，其與合同主義務應具有依附性，是合同當事人未約定，但依據合同的性質、目的和交易習慣等而由法律直接規定的一種義務。如果合同當事人經合同形式明確排除或有關法律規范已明確規定合同義務不含某項內容，則不應將該內容作為合同的附隨義務。

本案中，原告所主張的是違約之訴，應當嚴格按雙方當事人所確立的《物業管理合同》的約定及有關法律規定來界定雙方當事人的權利與義務。原告與被告所確立的《物業管理合同》第二條第四項約定：“保安協助公安部門維護本物業區域內的公共秩序，做好治安、消防安全的防范服務，除特別約定外，與業主及物業使用人之間不存在人身、財產保管及保險關系”，明確排除了被告負有人身、財產安全保護、保管的義務。

本案被告作為物業管理公司，其物業管理的基本義務是保障步行街物業的合理使用、維護步行街的公共秩序。若把被告保護、保管步行街業主及物業使用人的人身、財產保護保管義務視為被告的合同附隨義務，則違背了物業管理合同的性質、目的、交易習慣，該附隨義務的責任比物業管理合同中的主義務的責任還重大，違背了民法的公平及權利義務相一致原則，違背了合同的誠信原則，使得物業公司承擔了過重的義務。

?

【判決結果】

法院審理后歸納本案的爭議焦點有二點：1、被告在物業服務中是否存在違約行為，原告的損失與被告的物業服務是否存在直接因果關系；2、原告向被告主張損失有無事實和法律依據。

法院認為：物業公司沒有保護該步行街全體業主及物業使用人尤其是本案原告的人身、財產不受犯罪非法侵害的法定義務、合同約定的義務，亦不負有合同的附隨義務。原告財產損失與被告的物業服務無直接、必然的因果聯系，對犯罪行為造成本案的損害結果，根據罪責自負的法律原則，應由犯罪分子承擔相應的民事法律責任。

被告在本案中已認真履行了《物業管理合同》所確定的義務，不應該承擔民事賠償責任，故判決駁回原告許某對被告的訴訟請求。

1、? 房產律師網是一群有著豐富經驗的專職訴訟律師創建的網站，長期致力于對我國訴訟制度及訴訟技巧的研究與實踐，目的在于為涉及訴訟案件的委托人提供切實可行的法律幫助

2、? 如有任何疑問，請理解與我們聯系，歡迎撥打免費咨詢熱線：021-51602957