消防驗收不合格是否影響房屋租賃合同的效力？

?【案情】

?2013年8月21日，原告張某與被告江蘇省南京市某家電公司簽訂房屋租賃合同一份，按合同約定，南京市某家電公司將自己有權(quán)對外轉(zhuǎn)租的位于南京市的某房屋租賃給原告張某，張某用于開飯店，租期五年，租金為每年20萬元，同時合同還約定了其他條款。

在合同簽訂后，被告即將該涉案房屋交付給原告。后來原告即開始對涉案租賃房屋進行裝修，原告多次要求被告提供該涉案房屋的整體消防驗收合格手續(xù)，被告一直未能提供。同年11月4日，被告法定代表人張某給原告出具承諾書一份，合約內(nèi)容主要為為：承諾于2013年10月31日前將消防備案手續(xù)到位，同時在過期時承擔(dān)一切損失。到期后，被告仍未提供相應(yīng)的涉案房屋的消防驗收合格手續(xù)。2014年5月13日，原告張某與被告法定代表人張某簽訂終止房屋租賃合同，合同中約定，因出租方到約定期間未給承租方提供消防備案書（消防驗收合格證），造成承租方無法正常經(jīng)營，給承租方造成損失，承租方現(xiàn)要求終止租賃合同。同時在此期間給承租方造成的經(jīng)濟損失應(yīng)由出租方承擔(dān)，但是后來被告卻遲遲不返還原告預(yù)交的租金并拒絕賠償原告的損失。原告遂訴至法院并要求被告返還租金并賠償損失50余萬元。

【評析】

? 根據(jù)我國《最高人民法院答復(fù)云南省高級人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)>》第二條 “租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過消防機關(guān)驗收的，人民法院不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗收合格為由而認(rèn)定合同無效”，第三條“租賃房屋用于開設(shè)經(jīng)營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當(dāng)?shù)毓蚕罊C構(gòu)申報消防安全檢查的義務(wù)人為該企業(yè)的開辦經(jīng)營者，但租賃標(biāo)的物經(jīng)消防安全驗收合格，不是認(rèn)定房屋租賃合同效力的必要條件”的規(guī)定，原告所租賃的房屋并不屬于必須要按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計的對象，雙方在簽訂合同時，也未將租賃房屋經(jīng)消防驗收合格約定為合同生效的必要條件，因此原被告簽訂的房屋租賃合同不具備合同無效的情形，雙方簽訂的房屋租賃合同屬于有效合同。

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在我國，雖然租賃房屋未經(jīng)消防驗收合格不是租賃合同生效的必要條件，但租賃房屋的消防驗收卻是原告開辦飯店不可或缺的前提條件之一，因被告家電公司在承諾期限內(nèi)未能提供涉案房屋的消防驗收手續(xù)，導(dǎo)致原告無法辦理飯店開業(yè)前所需手續(xù)，致使原告簽訂合同的目的不能實現(xiàn)，導(dǎo)致雙方簽訂的租賃合同解除的責(zé)任在被告，被告應(yīng)當(dāng)返還原告所交租金及押金并賠償原告的各項經(jīng)濟損失。

?【審判】

?在本案中，雙方依法成立的合同受法律保護，對雙方當(dāng)事人均具有約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。本案中原被告在自愿的基礎(chǔ)上簽訂的房屋租賃合同，是雙方當(dāng)事人的真實意思表達(dá)，該合同應(yīng)視為合法有效的。同時因被告無法提供涉案房屋的消防驗收手續(xù)直接導(dǎo)致原告不能實現(xiàn)其目的，雙方自愿達(dá)成解除合同的意思表示，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意愿，但導(dǎo)致合同解除過錯是在被告，被告應(yīng)當(dāng)返還原告租金及押金，同時并賠償原告損失。最終，法院依法判決被告返還原告租金及押金165 068元并賠償原告損失268 865元。判決后原被告均未上訴，該判決已發(fā)生法律效力。?