以短信息方式訂立房屋租賃合同是否成立?

【要旨】

當事人以短信息方式訂立合同的，對合同要約的承諾應(yīng)當在合理期限內(nèi)作出。無合意之履行行為不能視為合同成立。

【案情】

2012年11月，原告李雙杰與被告張學(xué)萍簽訂《房屋出租合同》，約定李雙杰租給張學(xué)萍一房屋一年，租金每年十萬元半年一付。合同到期后，雙方通過短信息方式協(xié)商續(xù)租事宜，張學(xué)萍問李雙杰要了銀行帳號向其付款4萬5千元，但李雙杰認為應(yīng)付給扣除防水費的六萬元，張學(xué)萍認為租金半年一付是5萬元不同意以6萬5千元的價格續(xù)房租，雙方就此發(fā)生爭議后李雙杰訴至法院，要求解除合同，張學(xué)萍返還房屋，并按照每日356元的標準支付自2013年11月1日至實際騰退之日止的房屋使用費。

【審理】

法院認為李雙杰與張學(xué)萍以用短信商量房租的事情屬于合法的協(xié)商形式，作為房屋出租人的李雙杰提出按照每年13萬元的租金標準續(xù)租合同，但作為承租人的張學(xué)萍并未即時作出同意該租金標準的承諾，雖在庭審過程中，張學(xué)萍表示同意按照李雙杰提出的13萬元的租金標準繼續(xù)履行合同，但張學(xué)萍的該承諾已經(jīng)明顯超出承諾的合理期限，李雙杰現(xiàn)已不愿與其繼續(xù)合同，應(yīng)認定雙方在原書面《房屋出租合同》到期終止后，并還沒有形成真正的合同關(guān)系。據(jù)此，判決張學(xué)萍騰退房屋并支付房屋使用費。

判決后，張學(xué)萍不服，提起上訴。中級法院認為：在雙方簽訂的《房屋出租合同》即將到期終止時，雙方曾就此時進行協(xié)商，雙方短信息往來記錄顯示李雙杰同意續(xù)租的租金標準為年租金13萬元，而張學(xué)萍商議以十萬元價格，就價格雙方都沒有達成一致。張學(xué)萍的單方付款行為系對李雙杰所發(fā)出要約的實質(zhì)性變更，視為新的要約而李對此并不同意，應(yīng)認為雙方于原租賃合同期滿后并未形成新的租賃關(guān)系。張學(xué)萍繼續(xù)占有、使用涉案房屋并無法定或約定的權(quán)利基礎(chǔ)，應(yīng)予騰退，并應(yīng)支付原合同期滿后其繼續(xù)占用期間的房屋使用費。故判決駁回上訴，維持原判。

【評析】

本案的爭議焦點是雙方協(xié)商續(xù)租的合同是否成立。其中包含兩個關(guān)鍵點：一是承諾的期間;二是無合意之履行行為不能視為合同成立。

1、關(guān)于承諾期間

合同的訂立，是締約雙方為意思表示并達成合意的過程。締約達成合意，是合同的條款各方當事人權(quán)利和義務(wù)已經(jīng)確定。合同的訂立，以要約、承諾的方式作出。當事人在了解合同內(nèi)容后合同就生效，合同存在存續(xù)時間。除另有約定，都應(yīng)該定下合同的存續(xù)時間。對話為要約者，受約人未立即承諾的，要約即失去效力。

本案中，雙方以短信息方式協(xié)商為本案的合同方式，可以合同法中適用的法律。則一方要約一方承諾，任何一方的不同意則失效。李要求的十三萬與張的十萬不一致導(dǎo)致要約失效。雖然在一審中張學(xué)萍又愿意以十三萬的價格繼續(xù)承租該房，但由于李雙杰之前的要約已經(jīng)失效了而現(xiàn)在不同意繼續(xù)租借，故沒有訂立合同的效果。

2、無合意之履行行為不能視為合同成立

合同的訂立，其最強調(diào)的是雙方合意。為保證一致性，承諾與要約的內(nèi)容應(yīng)該要一致。內(nèi)容一旦作出變化就成為新要約。本案中張十萬元的租金的意思表示是對里發(fā)出的新要約。

合同法第二十二條規(guī)定：“承諾應(yīng)當以通知的方式作出，但依據(jù)交易習(xí)慣或者要約表明可以通過行為作出承諾的除外。”本案中張學(xué)萍主張其已經(jīng)履行合同，且李已接受代表了合同的成立。然而，張學(xué)萍的單方履行行為對李雙杰原要約內(nèi)容作出實質(zhì)變更，即為發(fā)出新要約，但李雙杰的不同意代表了合同未成立。從而成立合同，因為從根本上講，合同法所遵循的最高原則，系雙方合意，無合意即無合同，更談不上履行。

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