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“買賣不破租賃”與財產(chǎn)保全競合的優(yōu)先性認(rèn)定

【案情】

原告孫某與被告白某民間借貸糾紛一案，在審判過程中，原告孫某向法院提出財產(chǎn)保全申請，請求查封被告所有的門面一間。法院依法作出查封裁定書于2014年2月3日查封了上述門面，并向當(dāng)事人送達(dá)了查封的裁定書，同時在門面的顯眼處，貼上了查封公告。因是活查封，在查封期間由被告白某經(jīng)營、保管。后該案經(jīng)法院判決確定：由被告白某償還原告孫某借款8萬元。判決生效后，白某未自覺履行。孫某依據(jù)生效判決向法院申請強制執(zhí)行。在案件執(zhí)行過程中查明除查封被執(zhí)行人白某的門面外未發(fā)現(xiàn)其還有其他可供執(zhí)行的財產(chǎn)，于是法院依法拍賣上述查封門面。但在評估、拍賣過程中，案外人韓某向法院提出執(zhí)行異議稱：該門面自己與白某簽訂的租賃合同(雙方合同于2014年5月17日簽訂，韓某對法院的查封并不知情)，依據(jù)法律規(guī)定的“買賣不破租賃”原則，在自己與白某租賃門面期間法院不能執(zhí)行拍賣，就算法院評估拍賣租賃合同繼續(xù)有效。

【評析】

這實際是上法院財產(chǎn)保全效力與租賃效力發(fā)生沖突時看誰在先的問題。從本案中，法院查封在先。在此情形下，則在買受人依法定程序取得被查封財產(chǎn)所有權(quán)后，原租賃合同并不適用于新的房屋受讓人，因此韓某與被執(zhí)行人白某的租賃合同隨之失效，除非新的買受人同意。

法院財產(chǎn)保全的作用是對執(zhí)行對象的財產(chǎn)進(jìn)行控制。當(dāng)本案中的白某門面被法院查封之日起，白某對該查封門面的所有權(quán)即受到限制，就是說白某不能完全依其自由意志自由地占有、使用、收益、處分該門面，這種效力延伸到案件執(zhí)行完畢。該案系活查封，為保障雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，在門面被處分之前，法院指定由白某保管、使用、收益并不違背法律規(guī)定。

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋.第二十條的規(guī)定：租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：房屋在出租前已被人民法院依法查封的。同時依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第26條之規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人”，況且法院對查封進(jìn)行了公示。本案中就算韓某是善意第三人，也不能對抗法院的保全。

既然韓某的租賃合同不能對抗法院的查封。在法院拍賣時，韓某在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利。如果韓某因此想與白某解除合同可要求白某承擔(dān)違約責(zé)任和由此造成的損失。退一步說，在房屋執(zhí)行拍賣后韓某要想租賃合同糾紛繼續(xù)有效，必須征得新買受人的同意但應(yīng)視為新的契約。

綜上在法院采取財產(chǎn)保全措施后，在本案中“買賣不破租賃”的優(yōu)先性原則沒有對抗效力。