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“買賣不破租賃”與財產保全競合的優先性認定

【案情】

原告孫某與被告白某民間借貸糾紛一案，在審判過程中，原告孫某向法院提出財產保全申請，請求查封被告所有的門面一間。法院依法作出查封裁定書于2014年2月3日查封了上述門面，并向當事人送達了查封的裁定書，同時在門面的顯眼處，貼上了查封公告。因是活查封，在查封期間由被告白某經營、保管。后該案經法院判決確定：由被告白某償還原告孫某借款8萬元。判決生效后，白某未自覺履行。孫某依據生效判決向法院申請強制執行。在案件執行過程中查明除查封被執行人白某的門面外未發現其還有其他可供執行的財產，于是法院依法拍賣上述查封門面。但在評估、拍賣過程中，案外人韓某向法院提出執行異議稱：該門面自己與白某簽訂的租賃合同(雙方合同于2014年5月17日簽訂，韓某對法院的查封并不知情)，依據法律規定的“買賣不破租賃”原則，在自己與白某租賃門面期間法院不能執行拍賣，就算法院評估拍賣租賃合同繼續有效。

【評析】

這實際是上法院財產保全效力與租賃效力發生沖突時看誰在先的問題。從本案中，法院查封在先。在此情形下，則在買受人依法定程序取得被查封財產所有權后，原租賃合同并不適用于新的房屋受讓人，因此韓某與被執行人白某的租賃合同隨之失效，除非新的買受人同意。

法院財產保全的作用是對執行對象的財產進行控制。當本案中的白某門面被法院查封之日起，白某對該查封門面的所有權即受到限制，就是說白某不能完全依其自由意志自由地占有、使用、收益、處分該門面，這種效力延伸到案件執行完畢。該案系活查封，為保障雙方當事人的合法權益，在門面被處分之前，法院指定由白某保管、使用、收益并不違背法律規定。

依據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋.第二十條的規定：租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：房屋在出租前已被人民法院依法查封的。同時依據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第26條之規定：“被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人”，況且法院對查封進行了公示。本案中就算韓某是善意第三人，也不能對抗法院的保全。

既然韓某的租賃合同不能對抗法院的查封。在法院拍賣時，韓某在同等條件下有優先購買的權利。如果韓某因此想與白某解除合同可要求白某承擔違約責任和由此造成的損失。退一步說，在房屋執行拍賣后韓某要想租賃合同糾紛繼續有效，必須征得新買受人的同意但應視為新的契約。

綜上在法院采取財產保全措施后，在本案中“買賣不破租賃”的優先性原則沒有對抗效力。