【裁判要旨】依據(jù)合同法理論及相關(guān)立法精神，依法必須經(jīng)過(guò)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋，未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同，因違反標(biāo)的需確定、可能和合法的合同有效要件之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同相對(duì)無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)消防驗(yàn)收合格，租賃標(biāo)的物符合法律規(guī)定，無(wú)效合同經(jīng)過(guò)補(bǔ)正已變?yōu)橛行В倚Я哂兴菁傲Γ院贤闪r(shí)發(fā)生效力。
■案【案情】
上訴人（原告）：趙軍輝。
被上訴人（被告）：浙江現(xiàn)代商貿(mào)物流發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)現(xiàn)代公司）。
原告趙軍輝起訴稱(chēng)，2009 年11 月4日其與被告簽訂營(yíng)業(yè)房租賃合同一份，合同約定由原告趙軍輝承租被告2 號(hào)市場(chǎng)1 樓2-1-130、198、199 號(hào)3 間營(yíng)業(yè)房， 租賃期限一年，年租金36278 元。該租賃合同約定原告趙軍輝與被告現(xiàn)代公司另行簽訂營(yíng)業(yè)房管理合同一份，管理合同約定，原告趙軍輝另行支付被告現(xiàn)代公司消費(fèi)者權(quán)益保證金5000 元及綜合費(fèi)24100元。該合同約定被告現(xiàn)代公司負(fù)責(zé)市場(chǎng)的物業(yè)管理，包括公共水、電、消防、安全、衛(wèi)生等設(shè)施的提供和服務(wù)。合同簽訂后，原告趙軍輝即對(duì)所承租的營(yíng)業(yè)房進(jìn)行了裝修準(zhǔn)備營(yíng)業(yè)。但在此過(guò)程中，原告趙軍輝發(fā)現(xiàn)被告現(xiàn)代公司市場(chǎng)至今未取得房屋所有權(quán)證亦未通過(guò)消防驗(yàn)收，市場(chǎng)一直處于施工狀態(tài)，道路及環(huán)境衛(wèi)生情況完全無(wú)法滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)戶(hù)的經(jīng)營(yíng)需要。以上事實(shí)導(dǎo)致原告趙軍輝至今無(wú)法正常營(yíng)業(yè)，且市場(chǎng)及本案所涉營(yíng)業(yè)房未經(jīng)消防驗(yàn)收即出租給原告趙軍輝作為營(yíng)業(yè)房使用，亦違反我國(guó)消防法的強(qiáng)制性規(guī)定。為維護(hù)自身合法權(quán)益，原告趙軍輝提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)原被告于2009 年11 月4 日簽訂的營(yíng)業(yè)房租賃合同及其從合同即營(yíng)業(yè)房管理合同都無(wú)效。
被告現(xiàn)代公司答辯稱(chēng)，本案雙方合同合法有效，且已經(jīng)履行完畢。市場(chǎng)房屋通過(guò)消防驗(yàn)收有一個(gè)過(guò)程，房屋實(shí)際上是符合消防要求的，現(xiàn)在2 號(hào)市場(chǎng)已經(jīng)通過(guò)消防驗(yàn)收合格，不存在違法的問(wèn)題。請(qǐng)求駁回原告趙軍輝的訴訟請(qǐng)求。
【審判】
浙江省杭州市余杭區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：原告趙軍輝、被告現(xiàn)代公司于2009 年11 月4 日簽訂營(yíng)業(yè)房租賃合同一份，合同約定由原告趙軍輝承租被告位于杭州農(nóng)副產(chǎn)品物流中心的副食品市場(chǎng)的2 號(hào)市場(chǎng)1 樓2-1-130、198、199 號(hào)3 間營(yíng)業(yè)房， 租賃期限一年，時(shí)間自所在市場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)當(dāng)天起計(jì)算，年租金36278 元。合同還約定了其他事項(xiàng)。同時(shí)，根據(jù)該租賃合同的約定，原告趙軍輝與被告現(xiàn)代公司委托管理市場(chǎng)的浙江食品市場(chǎng)另行簽訂營(yíng)業(yè)房管理合同一份。合同簽訂當(dāng)天，原告趙軍輝支付租金及其他費(fèi)用。2009 年12月份，原告趙軍輝對(duì)所承租的營(yíng)業(yè)房進(jìn)行了裝修。合同期屆滿(mǎn)后，雙方未再續(xù)簽租賃合同。
另查明，被告現(xiàn)代公司開(kāi)辦的副食品交易市場(chǎng)2 號(hào)市場(chǎng)于2009年12 月28 日正式開(kāi)業(yè)，該市場(chǎng)建設(shè)工程經(jīng)杭州市公安消防局進(jìn)行消防驗(yàn)收， 杭州市公安消防局于2011 年10 月8 日向被告出具了工程消防驗(yàn)收合格的意見(jiàn)書(shū)。
綜上，原、被告之間的房屋租賃合同系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且合同租賃期限已屆滿(mǎn)。現(xiàn)原告趙軍輝以被告開(kāi)辦市場(chǎng)的建設(shè)工程未經(jīng)消防驗(yàn)收，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定為由，要求認(rèn)定雙方租賃合同及管理合同均無(wú)效。但被告2 號(hào)市場(chǎng)的建設(shè)工程在本案法庭辯論終結(jié)前已經(jīng)消防驗(yàn)收合格，且原被告之間的租賃合同已經(jīng)屆滿(mǎn)，原告趙軍輝主張租賃合同無(wú)效已沒(méi)有必要。據(jù)此，判決：駁回原告趙軍輝趙軍輝的訴訟請(qǐng)求。
宣判后，原告趙軍輝不服一審判決，提起上訴。
浙江省杭州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：原審法院根據(jù)現(xiàn)代公司提交的杭州市公安消防局建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)（ 杭公消2011 第0262 號(hào)），作出現(xiàn)代公司開(kāi)辦的副食品交易市場(chǎng)2 號(hào)市場(chǎng)已于2011 年10 月8 日經(jīng)消防驗(yàn)收合格的事實(shí)認(rèn)定，符合證據(jù)所反映出的客觀(guān)情況，故對(duì)趙軍輝針對(duì)事實(shí)認(rèn)定提出的上訴理由不予支持。原審法院鑒于現(xiàn)代公司的上述工程項(xiàng)目在本案一審法庭辯論終結(jié)前已經(jīng)消防驗(yàn)收合格，且雙方之間的租賃合同也已經(jīng)實(shí)際履行，故認(rèn)定趙軍輝與現(xiàn)代公司之間的租賃合同有效，并無(wú)不妥，故二審法院亦不支持趙軍輝針對(duì)合同效力提出的上訴請(qǐng)求。最終判決:駁回上訴，維持原判。
【評(píng)析】
關(guān)于合同效力的認(rèn)定是審判實(shí)踐中一個(gè)重要的問(wèn)題，在審理合同糾紛案件中，首先要面對(duì)的就是合同有效還是無(wú)效。本案焦點(diǎn)問(wèn)題是： 依法必須經(jīng)過(guò)消防驗(yàn)收的房屋，未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同效力如何認(rèn)定；在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)消防驗(yàn)收合格的，租賃合同的效力能否補(bǔ)正。
一、依法必須經(jīng)消防驗(yàn)收的房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同， 因違反標(biāo)的需確定、可能和合法的合同有效要件之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同相對(duì)無(wú)效。
（一）合同的效力概述合同效力，是指法律賦予依法成立的合同具有拘束當(dāng)事人各方乃至第三人的強(qiáng)制力。評(píng)價(jià)合同是否有效，必須滿(mǎn)足行為人具備相應(yīng)的民事行為能力， 意思表示真實(shí)，不違反法律或者社會(huì)公共利益，合同標(biāo)的確定和可能、合法四個(gè)要件。
從立法上看，民法通則頒布以來(lái)有關(guān)認(rèn)定合同效力的法律依據(jù)經(jīng)歷了一個(gè)限制性解釋的演變過(guò)程。民法通則第五十八條將違法的民事行為一律認(rèn)定無(wú)效，合同法第五十二條第（五）項(xiàng)將合同無(wú)效限制在違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同法司法解釋?zhuān)ㄒ唬┑? 條將判定合同無(wú)效的法律、行政法規(guī)限制為全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)，排除了直接援引地方性法規(guī)和行政規(guī)章作為判斷合同無(wú)效的依據(jù)，合同法司法解釋?zhuān)ǘ┑?4 條更是進(jìn)一步限定只有違反效力性強(qiáng)制性規(guī)范規(guī)定的合同才被認(rèn)定為無(wú)效。
（二）效力性的強(qiáng)制性規(guī)定和管理性的強(qiáng)制性規(guī)定
所謂強(qiáng)制性規(guī)定，是指直接規(guī)范人們的意思表示或事實(shí)行政，必須依照法律適用，不能以個(gè)人意志予以變更和排除適用的規(guī)范。在審判中，如果對(duì)所有違反強(qiáng)制性規(guī)定的合同一概認(rèn)定無(wú)效，不但不符合合同法鼓勵(lì)交易的目的，反而會(huì)侵害合同一方的利益。但現(xiàn)行民事立法對(duì)強(qiáng)制性規(guī)定的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有明確規(guī)定，理論研究及司法實(shí)務(wù)中對(duì)此持肯定態(tài)度。2007 年5 月，最高法院奚曉明副院長(zhǎng)在當(dāng)年的全國(guó)民商事審判工作會(huì)議上，首次明確提出將強(qiáng)制性規(guī)定分為效力性規(guī)范和管理性規(guī)范，并對(duì)其分別做了闡述。管理性規(guī)范，是指法律及行政法規(guī)未明確規(guī)定違反此類(lèi)規(guī)范將導(dǎo)致合同無(wú)效的規(guī)范。此類(lèi)規(guī)范旨在管理和處罰違反規(guī)定的行為，但并不否認(rèn)該行為在民商法上的效力。例如商業(yè)銀行法第三十九條即屬于管理性的強(qiáng)制規(guī)范。所謂效力性規(guī)定，是指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反該類(lèi)規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效的規(guī)范，或者雖未明確規(guī)定違反之后將導(dǎo)致合同無(wú)效，但若使合同繼續(xù)有效將損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益的規(guī)范。此類(lèi)規(guī)范不僅旨在處罰違反之行為，而且意在否定其在民商法上的效力。同時(shí)，指出只有違反了效力性強(qiáng)制規(guī)范的，才應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。上述觀(guān)點(diǎn)隨后被合同法司法解釋?zhuān)ǘ┧杉{，并在第14 條規(guī)定“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。”
對(duì)于如何識(shí)別效力性的強(qiáng)制性規(guī)定和管理性的強(qiáng)制性規(guī)定？理論界和實(shí)務(wù)界比較一致的看法是，首先，判斷標(biāo)準(zhǔn)是該強(qiáng)制性規(guī)定是否明確規(guī)定了違反該規(guī)定的后果將導(dǎo)致合同無(wú)效，如果答案是肯定的，那么該規(guī)定應(yīng)屬效力性強(qiáng)制性規(guī)定。其次，如果雖然沒(méi)有規(guī)定違反的后果將導(dǎo)致合同無(wú)效的，但違反該規(guī)定如使合同繼續(xù)有效將損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益的，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該規(guī)定是效力性強(qiáng)制性規(guī)定。再次，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定僅關(guān)系當(dāng)事人的利益，不會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效或不成立的，也不會(huì)損害社會(huì)公共利益的，不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定。因此，只有違反了效力性的強(qiáng)制性規(guī)定，合同才無(wú)效；違反管理性的強(qiáng)制性規(guī)定，合同不一定無(wú)效。在司法實(shí)踐中，區(qū)分效力性強(qiáng)制性規(guī)定和管理性強(qiáng)制性規(guī)定， 應(yīng)綜合法規(guī)的意旨、權(quán)衡相沖突的利益（法意的種類(lèi)、交易安全，其所禁止者究系針對(duì)雙方當(dāng)事人或僅一方當(dāng)事人等）加以認(rèn)定。
未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立房屋租賃合同是違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定還是管理性強(qiáng)制性規(guī)定？盡管對(duì)未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力，最高法院2004 年3 月4 日函復(fù)（［2003］民一他字第11 號(hào)） 意見(jiàn)是“出租《消防法》第十條規(guī)定的必須經(jīng)過(guò)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無(wú)效……”。但該具體案件函復(fù)僅是下級(jí)法院（一般為省高院）就某具體個(gè)案定性或存疑點(diǎn)請(qǐng)示最高法院的答疑，其效力只涉及本案，對(duì)其他案件沒(méi)有強(qiáng)制適用的效力，當(dāng)然同類(lèi)或類(lèi)似案件可以參照適用。筆者認(rèn)為，此復(fù)函不屬于判斷租賃合同是否有效的法律、行政法規(guī)， 乃至司法解釋的范疇，更不能認(rèn)定是效力性強(qiáng)制性規(guī)范，違反或未按規(guī)定操作并不能從根本上否定合同的效力。此外，消防法第十條和建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定，均規(guī)定了建筑總面積大于一萬(wàn)平方米的賓館、飯店、商場(chǎng)、市場(chǎng)等人員密集場(chǎng)所，建設(shè)單位在工程竣工后，應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防驗(yàn)收，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的， 禁止投入使用。可以看出，此強(qiáng)制性規(guī)定是純粹出于民法以外的行政管理和安全的考慮，應(yīng)認(rèn)定為管理性強(qiáng)制性規(guī)定。合同雖然違反之，其法律效力并不受影響。但根據(jù)合同的有效要件之“合同標(biāo)的需確定、可能和合法”規(guī)定，對(duì)建筑總面積大于一萬(wàn)平方米的賓館、飯店、商場(chǎng)、市場(chǎng)等人員密集場(chǎng)所，未經(jīng)消防驗(yàn)收或消防驗(yàn)收不合格投入使用，顯屬是違反了標(biāo)的需合法、確定之規(guī)定內(nèi)容，由此簽訂的合同因不能滿(mǎn)足合同全部的有效要件被認(rèn)定無(wú)效。
（三）絕對(duì)無(wú)效合同和相對(duì)無(wú)效合同
合同無(wú)效是指合同已經(jīng)成立，但因嚴(yán)重欠缺有效要件，不能按照當(dāng)事人合意的內(nèi)容，而是依據(jù)法律的直接規(guī)定賦予法律效果。按照大陸法系無(wú)效合同制度的分析，合同無(wú)效可分為絕對(duì)無(wú)效與相對(duì)無(wú)效，前者是指合同當(dāng)然、自始、確定不發(fā)生效力，可以由任何人或?qū)θ魏稳酥鲝垼缓笳邉t是指一項(xiàng)效力僅局限在兩個(gè)人之間的行為，這項(xiàng)行為僅僅相對(duì)于某個(gè)特定的人才不生效力，相對(duì)于其他一切人則是發(fā)生效力。申言之，只有特定的人才能主張的無(wú)效，稱(chēng)為相對(duì)無(wú)效。由此，絕對(duì)無(wú)效和相對(duì)無(wú)效是以無(wú)效效果的范圍為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的區(qū)分，絕對(duì)無(wú)效不以當(dāng)事人之間為限，任何人均可主張其無(wú)效；相對(duì)無(wú)效其法律效果受到限制，僅當(dāng)事人一方方可主張。
對(duì)于絕對(duì)無(wú)效合同，究竟應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)來(lái)主張合同無(wú)效？ 現(xiàn)在理論和實(shí)務(wù)界比較一致的傾向性觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，任何有利害關(guān)系的人均可主張合同無(wú)效。主要理由是：其一，民事訴訟法第一百零八條規(guī)定與本案有利害關(guān)系是提起訴訟的起訴實(shí)質(zhì)要件的規(guī)定，這是對(duì)行使起權(quán)訴人資格的要求，也是提起訴訟的人能夠成為原告的條件；其二，基于合同的相對(duì)性，如果允許沒(méi)有利害關(guān)系的第三人任意介入到他人的合同中去，則可能會(huì)為一些人尋釁滋事、任意訴訟、濫用訴權(quán)提供機(jī)會(huì)，不僅會(huì)擾亂正常的交易秩序和合同自由，而且也會(huì)給法院增加訴累；其三，任何有利害關(guān)系的人均可主張合同無(wú)效觀(guān)點(diǎn)為司法實(shí)踐所采納，如最高法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第10 條規(guī)定：“買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。”
按照王利明教授的觀(guān)點(diǎn)，所謂相對(duì)無(wú)效，有兩種含義：一是認(rèn)為相對(duì)無(wú)效是可撤銷(xiāo)的合同，由于此種合同必須由相對(duì)人提出才可撤銷(xiāo)，因此其效力是相對(duì)的。二是指那些并非當(dāng)然無(wú)效而僅對(duì)特定的當(dāng)事人才發(fā)生無(wú)效后果的合同。此類(lèi)合同的特點(diǎn)是該合同并非當(dāng)然無(wú)效，而僅對(duì)特定的當(dāng)事人才發(fā)生無(wú)效后果的合同。此種合同的特點(diǎn)是該合同并不是自始的、當(dāng)然的無(wú)效，僅是指針對(duì)特定的人才不產(chǎn)生效力。所以只有特定的相對(duì)人才能夠主張合同無(wú)效，而不是所有人均可主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效。應(yīng)該說(shuō)，我國(guó)法律及司法解釋對(duì)合同無(wú)效的立場(chǎng)趨向是盡可能地減少絕對(duì)無(wú)效制度適用的范圍，擴(kuò)大相對(duì)無(wú)效的適用范圍。
綜上，本案所涉的現(xiàn)代公司建設(shè)經(jīng)營(yíng)的該食品市場(chǎng)土地使用權(quán)面積為80941.9 平方米，建筑總面積大于11 萬(wàn)平方米。從上述分析可以看出，出于行政管理和公共安全的考慮，該市場(chǎng)在出租或使用前必須要經(jīng)過(guò)消防驗(yàn)收合格，被告在市場(chǎng)未經(jīng)消防驗(yàn)收合格的情況下與原告簽訂營(yíng)業(yè)房租賃合同，違反了“標(biāo)的確定、合法”的合同有效要件，該租賃合同應(yīng)屬無(wú)效。但由于此無(wú)效合同僅局限兩個(gè)人之間的行為，不會(huì)對(duì)第三人造成損害，更不會(huì)損害社會(huì)公共利益，且被告提起了消防驗(yàn)收申請(qǐng)，從申請(qǐng)到驗(yàn)收完成、出具合格報(bào)告需要一個(gè)過(guò)程，可以認(rèn)定其為相對(duì)無(wú)效合同。
二、一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)消防驗(yàn)收合格，租賃標(biāo)的物符合了法律規(guī)定，無(wú)效合同經(jīng)過(guò)補(bǔ)正而變?yōu)橛行В贤猿闪r(shí)發(fā)生效力。
（一）無(wú)效合同效力補(bǔ)正的概念
無(wú)效合同效力補(bǔ)正，是指根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，有些合同原本應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無(wú)效，但是允許當(dāng)事人在一定期限內(nèi)采取措施對(duì)合同效力加以完善，或者因某些客觀(guān)事由使合同中的無(wú)效情形自動(dòng)消除，從而使原本無(wú)效的合同轉(zhuǎn)化為有效合同。在我國(guó)現(xiàn)行合同法頒布前，合同補(bǔ)正制度不僅適用于相對(duì)無(wú)效的合同，對(duì)于絕對(duì)無(wú)效的合同也同樣適用，例如涉外經(jīng)濟(jì)合同法第九條規(guī)定：合同中的條款違****華人民共和國(guó)法律或社會(huì)公共利益的，經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商同意予以取消或補(bǔ)正后，不影響合同的有效。但現(xiàn)行合同法沒(méi)有無(wú)效合同補(bǔ)正的相關(guān)規(guī)定，僅在第五十四條規(guī)定補(bǔ)正僅僅適用于可撤銷(xiāo)的合同。我國(guó)合同法、民法通則及相關(guān)司法解釋對(duì)此制度均未作明確規(guī)定。這里所指的無(wú)效合同補(bǔ)正僅指相對(duì)無(wú)效合同的補(bǔ)正；絕對(duì)無(wú)效合同因其起始、絕對(duì)、當(dāng)然地?zé)o效，故不存在補(bǔ)正的問(wèn)題。
由于我國(guó)現(xiàn)行法律缺乏對(duì)無(wú)效合同補(bǔ)救相關(guān)制度的規(guī)定，為解決涉及無(wú)效合同的某些條文相互矛盾、抵觸，對(duì)合同的效力限制過(guò)死，部分規(guī)定內(nèi)容與相對(duì)人真實(shí)意愿違背的問(wèn)題。近年來(lái)，最高法院對(duì)合同法履行中出現(xiàn)的問(wèn)題，嘗試在司法解釋中通過(guò)對(duì)無(wú)效合同進(jìn)行補(bǔ)正的形式加以改進(jìn)。如最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同案件適用法律問(wèn)題的解釋》中規(guī)定：“從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，在起訴前取得相應(yīng)資質(zhì)的，人民法院可以認(rèn)定合同有效。”又如最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第2 條規(guī)定：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效，但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。”
（二）無(wú)效合同補(bǔ)正的要件
無(wú)效合同補(bǔ)正需滿(mǎn)足以下要件：1.應(yīng)當(dāng)是一個(gè)無(wú)效合同。無(wú)效合同這一稱(chēng)謂意味著該合同已經(jīng)成立，否則就應(yīng)當(dāng)表述為不成立而非無(wú)效。同時(shí)，如果通過(guò)解釋或其他途徑可以消除無(wú)效，那么就不存在這里所講的補(bǔ)正問(wèn)題。2.無(wú)效合同的無(wú)效原因必須已經(jīng)消滅。無(wú)效原因已經(jīng)消滅是補(bǔ)正的基本前提。當(dāng)事后因客觀(guān)情況的變化或當(dāng)事人采取的補(bǔ)救措施滿(mǎn)足了無(wú)效合同生效的要件，包括實(shí)質(zhì)要件和形式要件，使合同原本不符合的內(nèi)容有可能變?yōu)榉希思春贤瑹o(wú)效的原因消失。如有關(guān)無(wú)效合同須具備登記、書(shū)面等法定方式才能夠生效的，補(bǔ)救措施應(yīng)當(dāng)具備該法定方式。3.當(dāng)事人須對(duì)無(wú)效合同作出承認(rèn)。即當(dāng)事人作出了希望使無(wú)效合同變?yōu)橛行У囊馑急硎尽?duì)于承認(rèn)的形式，明示和默示承認(rèn)在實(shí)務(wù)中都應(yīng)被允許。如以證書(shū)形式承認(rèn)者，被認(rèn)為明示，要在證書(shū)上標(biāo)明承認(rèn)內(nèi)容、撤銷(xiāo)理由、當(dāng)事人同意承認(rèn)的意思表示。不具備文本，但對(duì)于合同的瑕疵已經(jīng)有充分的認(rèn)識(shí)，自愿履行合同行為，也發(fā)生承認(rèn)的效力，這是默示承認(rèn)。4.合同的補(bǔ)正不能違背法律規(guī)定該行為無(wú)效的基本宗旨。也就是說(shuō)，如果當(dāng)事人訂立的合同所追求的意圖本身是違背法律的，則無(wú)效合同的補(bǔ)正不能成立，特別是當(dāng)無(wú)效合同的目的違反善良風(fēng)俗時(shí)，無(wú)效合同的補(bǔ)正就更加不可能。例如高利貸合同、用于非法活動(dòng)的走私合同等就屬于此類(lèi)。5.補(bǔ)正的最后時(shí)限必須在一審法庭辯論終結(jié)前。
（三）無(wú)效合同補(bǔ)正的溯及力
無(wú)效合同發(fā)生效力補(bǔ)正后，合同的性質(zhì)發(fā)生了根本性的變化，合同的效力由無(wú)效轉(zhuǎn)換為有效，轉(zhuǎn)換后的合同成為具有法律約束力的有效合同。根據(jù)合同法原理雙方當(dāng)事人必須按照合同約定的內(nèi)容，全面履行各自承擔(dān)的義務(wù)。但這里產(chǎn)生一個(gè)如何認(rèn)定合同生效的時(shí)間問(wèn)題， 即無(wú)效合同補(bǔ)正是否具有溯及力的問(wèn)題。德國(guó)民法典第141 條第2 款規(guī)定：“無(wú)效合同經(jīng)雙方當(dāng)事人確認(rèn)后，在發(fā)生疑問(wèn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)推定合同自始有效，雙當(dāng)當(dāng)事人應(yīng)相互承認(rèn)義務(wù)。”德國(guó)學(xué)者梅迪庫(kù)斯解釋說(shuō)，該款未規(guī)定真正的溯及力，不過(guò)應(yīng)推測(cè)當(dāng)事人的相應(yīng)的意思，在發(fā)生疑問(wèn)時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)負(fù)有調(diào)適自己的義務(wù)，使自己處于合同自始就有效的狀態(tài)。例如，雖然買(mǎi)賣(mài)合同起初無(wú)效，后來(lái)通過(guò)確認(rèn)才產(chǎn)生效力，但是買(mǎi)受人自交付之時(shí)起就可以保留買(mǎi)賣(mài)物的收益。法國(guó)目前的判例承認(rèn)補(bǔ)正的合同效力具有溯及力，即合同一經(jīng)承認(rèn)，即被視為自始有效。筆者認(rèn)為，無(wú)效合同在補(bǔ)正前已履行完畢的， 應(yīng)予以追認(rèn)，維持現(xiàn)狀；已經(jīng)開(kāi)始履行的，只要已經(jīng)履行的部分不屬于無(wú)效的范圍或者不影響無(wú)效合同補(bǔ)正后的履行，則應(yīng)繼續(xù)履行。當(dāng)事人在無(wú)效合同補(bǔ)正為有效合同后，不得以原始合同是無(wú)效合同為由拒絕履行合同約定的義務(wù)沒(méi)有正當(dāng)理由而不按照效力補(bǔ)正后的有效合同履行義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。同時(shí)，無(wú)效合同效力補(bǔ)正后，任何一方不得擅自變更、解除效力補(bǔ)正后的合同。
本案中所涉標(biāo)的房屋在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)消防驗(yàn)收合格，營(yíng)業(yè)房確定、可能并合法化了，通過(guò)補(bǔ)正房屋租賃合同在內(nèi)容上滿(mǎn)足了合同的有效要件。同時(shí)，原被告之間的租賃合同已經(jīng)履行完畢，應(yīng)予以追認(rèn)，維持現(xiàn)狀，且原告趙軍輝主張租賃合同無(wú)效已無(wú)必要。所以對(duì)原告趙軍輝要求確認(rèn)租賃合同無(wú)效的訴請(qǐng)不予支持。
三、關(guān)于合同效力制度價(jià)值與合同自由原則的思考。
合同本是交易關(guān)系在法律上的體現(xiàn)，鼓勵(lì)交易是合同法的應(yīng)有之意，是合同法一項(xiàng)重要的功能。交易可使不同主體對(duì)物的不同使用價(jià)值的追求得到滿(mǎn)足，從而實(shí)現(xiàn)資源的最有效運(yùn)用，即資源優(yōu)化配置。合同自由原則是合同法的基本原則，其中當(dāng)事人意思自治是合同自由原則的核心內(nèi)容和集中體現(xiàn)。意思自治的當(dāng)然含義體現(xiàn)為，合同當(dāng)事人可以按照自身的主觀(guān)意愿自主從事締約等與合同相關(guān)的行為，且只受此種在意思自治前提下簽訂的合同的約束。一般而言，合同當(dāng)事人簽訂合同的目的在于交易，主要意圖是獲得某種經(jīng)濟(jì)利益，而合同的效力直接影響著預(yù)期利益的實(shí)現(xiàn)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上對(duì)理性人的定義來(lái)看，在民商事活動(dòng)中合同雙方當(dāng)事人一般不會(huì)故意訂立無(wú)效合同，即使出現(xiàn)無(wú)效合同的情形，絕大部分當(dāng)事人也是不明知所訂立的合同為無(wú)效合同，且此類(lèi)無(wú)效合同成立后，當(dāng)事人往往認(rèn)為合同已生效，并按約定開(kāi)始了履行，甚至履行完畢。對(duì)履行中發(fā)現(xiàn)合同效力存在瑕疵影響合同預(yù)期利益實(shí)現(xiàn)的，理應(yīng)通過(guò)無(wú)效合同的補(bǔ)正等法律技術(shù)手段對(duì)無(wú)效合同進(jìn)行修正，消除導(dǎo)致合同無(wú)效的因素，恢復(fù)當(dāng)事人訂立合同的本意，增強(qiáng)當(dāng)事人的交易安全感。
就司法的價(jià)值取向而言，淡化對(duì)合同效力的國(guó)家公權(quán)力干預(yù)（包括司法干預(yù)），充分尊重保護(hù)當(dāng)事人的意思自由，盡可能地?cái)U(kuò)大有效合同的范圍，是人民法院在案件審理中貫徹能動(dòng)司法理念的具體體現(xiàn)。本案房屋租賃合同標(biāo)的物在合同訂立時(shí)未經(jīng)消防驗(yàn)收，具有一定的違法情節(jié)，但在一審法庭辯論終結(jié)前驗(yàn)收合格，違法情節(jié)已消失，且合同已經(jīng)履行完畢，國(guó)家干預(yù)的理由消失，據(jù)此不應(yīng)再認(rèn)定為無(wú)效合同。反之，對(duì)于保護(hù)交易安全和維護(hù)誠(chéng)信的交易秩序均是無(wú)益的。
關(guān)鍵詞:上海房產(chǎn)律師
