【案情】?

陳某、羅某協商將陳某所有的房屋，包括五間門面、樓上四個房間、一個客廳租給羅某。2013年5月，羅某交納租房定金2000元，陳某出具收條。同年6月7日，陳某（甲方）、羅某（乙方）簽訂租房協議，約定：“……一、甲方必須按乙方提出的要求，在一個月（2013年6月）內，把房屋簡裝出來，底樓五間門面的水、電、下水道、電視及網線線路，門面的五扇玻璃門，室內所有墻壁做成壓光，貼所有地面的地板磚；二、房子租期為五年，五年租金為人民幣八萬元整；三、付款方式：達成協議后，乙方先付甲方貳千元的定金，五間門面按以上要求做好后，乙方再給甲方付總金額的百分之五十，待甲方把樓上房間、客廳按協議要求裝修好后，乙方給甲方付清余下金額；四、在合同期間，乙方自己承擔所租房的水電費；五、房子到租期后乙方交房給甲方時，要保證玻璃大門及其它門窗完好無損，所有損壞的乙方負責做好后再交給甲方；六、在租期間，如甲方違約，按五年房租八萬元的百分之五十（四萬元整）補償乙方作為違約金，如乙方違約，按五年房租八萬元的百分之五十（四萬元整）補償甲方作為違約金……”

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陳某沒有按照《租房協議》約定在2013年6月30日前完成裝修，同年7月21日仍在施工。同年6月23日，羅某將部分餐館用具搬進出租房屋，同年8月8日正式開始營業。

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2013年9月，羅某支付陳某10000元，陳某開出收條一張：“今收到羅某交來廚房租金費人民幣10000元（大寫：壹萬元整），其租期從2013年8月8日到2018年8月8日止。”

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【爭議】

廚房不在訟爭合同約定之內，而羅某確實使用了該廚房，且與收條載明的“廚房租金”相互印證，足以說明廚房的租賃合同已得到實際履行，該10000元應認定為廚房租金，不應抵作房租。

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【審理】

該案經審理，均認為《租房協議》中關于房屋裝修標準、租期、房租計算方式的約定出于雙方當事人的真實意思表示，對雙方都具有約束力量。陳某請求羅某支付房租8萬元的主張，應予以支持。另，關于是否存在違約問題，雙方簽訂的《租房協議》是互負義務的合同，陳某負有裝修及交房義務，羅某負有交租義務，且約定了履行順序。羅某一開始拒付房租的行為系行使先履行抗辯權，并不違約，但只能暫時阻卻對方當事人請求權的行使，之后其餐館開始營業，合同目的得以實現，陳某完成了合同的主要義務，即按約裝修并將房屋交付使用，但羅某仍未按約定支付剩余房租，構成違約。監控錄像顯示，2013年7月21日裝修工人還在施工，陳某沒有按照合同約定的時間裝修完畢、交付房屋，亦構成違約。由于雙方均構成違約，且合同約定的違約責任相同（均約定4萬元違約金），且雙方均愿意繼續履行合同，故兩級法院均認定雙方應承擔支付違約金的違約責任互相抵消。

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【評析】

關于羅某支付陳某1萬元是否應抵作合同約定房租的問題。雖然羅某主張“除定金2000元外，還支付了10000元給陳某，該10000元不是廚房租金而是房租，因此，該10000元應從未支付的78000元租金中予以扣除。”

但上海房產律師認為：證據采用、事實認定，應當按照證據規則嚴格審查，尤其注重證據之間的相互關聯以及與訟爭法律關系的有效聯接。羅某已支付的1萬元“廚房租金”能否在本案的未支付租金中予以抵扣，關鍵在于廚房租賃合同關系是否與本案訟爭的房屋租賃合同關系具有聯接，收條載明的“廚房租金”應當如何定性，究竟為廚房租金或是本案訟爭房租。本案中，羅某提供的10000元廚房租金收條，能夠證明羅某支付陳某10000元廚房租金是實，且雙方認可陳某已將廚房交付羅某投入使用，足以說明廚房租賃合同已得到實際履行。但本案訟爭的租房合同，標的物僅為“五間門面、樓上四個房間、一個客廳”，其中并未涉及廚房，雖然廚房的租賃合同關系成立，但并無任何證據（如補充協議或“廚房租金”的筆誤依據）證明廚房的租賃合同關系與本案訟爭的房屋租賃合同存在關聯。故該10000元不應抵作本案訟爭的房屋租賃合同所約定的房租。