房屋租賃合同的違約方可否主張解除合同

?【案情】

? 大地公司是某商業中心的房地產所有權人。2009年7月31日，偉華電影公司與博大公司簽訂了《租賃合同》，約定博大公司將某商業中心三樓S-XC001號商鋪出租給偉華電影公司，并約定了租金的標準及交付時間。同日，大地公司向偉華電影公司作出《履約擔保書》，同意博大公司將該物業轉租給偉華電影公司作商業電影院，并認可《租賃合同》。同年8月13日，博大公司收到郭某泉以偉華電影公司名義交納的保證金及裝修按金。后博大公司向郭某泉出具電影院場地位置移交確認書，將涉案場地移交給郭某泉。移交中，雙方確認場地存在樓面沉降、滲水隱患、裂縫等問題需要由博大公司后續處理。

2010年5月25日，租賃場地在偉華電影公司裝修期間被斷電。同年9月，郭某泉以此為由向博大公司、大地公司發出《暫停支付租金通知書》，要求暫停支付租金。2011年8月6日，偉華電影公司收到博大公司、大地公司以偉華電影公司遲遲不能開業等為由發出的《解除租賃合同通知書》。

2011年9月6日，偉華電影公司訴至法院請求確認博大公司、大地公司提出的解除《租賃合同》行為無效。訴訟中博大公司提出反訴，請求法院確認雙方的合同關系已于2011年8月6日解除。

經審理，法院確認博大公司、大地公司于2011年8月4日向偉華電影公司發出《解除合同通知書》解除雙方《租賃合同》的行為無效，并駁回博大公司全部反訴請求。一審判決作出后，雙方均沒有提出上訴。

2012年6月26日，博大公司、大地公司提起本案訴訟，請求解除博大公司與偉華電影公司于2009年7月31日簽訂的《租賃合同》。法院一審判決解除合同，二審維持原判。本案訴訟之前，博大公司、大地公司與偉華電影公司已有多起訴訟。二審判決作出后，爭議的租賃場地上陸續設定了數個以其他案外人為承租人的租賃合同。偉華電影公司不服終審判決，申請再審。

【評析】

違約方之合同解除權，在我國現有之法律框架內能夠找到明確依據。合同法第１１０條規定，在當事人一方不履行非金錢義務或者履行非金錢義務不符合約定時，對方能要求履行，但以下情形除外：法律上、事實上不能履行；債務之標的不適于強制履行或履行費用過高；債權人在合理期限之內未要求履行。因此，在上述情形下，違約方得以主張免除合同義務之履行。有觀點認為，上述規定中合同義務的免除是違約方在守約方要求履行合同時的抗辯權，違約方不應據此主動提出解除合同。對此，我們認為，如果不賦予違約方主動提出解除合同之權利，上述規定就無任何意義。在守約方因對方違約而無法履行合同之時，若守約方不訴至法院，則爭議之合同履行將遙遙無期，雙方之法律關系也將處于長期的不確定狀態。因此，在合同出現合同法第１１０條的情形時，違約方提出解除合同須予支持。但違約方必需承擔違約之法律后果。

本案中，雙方因合作基礎之喪失而引起諸多訴訟，且長期相持不下，租賃場地數年內均處于無法實際使用之狀態，已經形成了巨大浪費。現涉案場地又于二審判決作出之后轉租給案外人使用，再予以強制履行之成本過高，屬于債務之標的不適于強制履行、履行費用過高之情形。判決解除合同合理有據。但合同法第九十四條的規定屬于守約方要求解除合同時的依據，一審法院適用該條文為適用法律不當。而且，違約方是博大公司，案件訴訟費應由博大公司負擔。

據此，再審在確定了導致合同解除之違約責任，糾正了一審適用法律的錯誤，而且訴訟費改由違約方負擔之情形下，維持了原審關于解除合同之實體判決。

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