房屋租賃合同的違約方可否主張解除合同

?【案情】

? 大地公司是某商業(yè)中心的房地產所有權人。2009年7月31日，偉華電影公司與博大公司簽訂了《租賃合同》，約定博大公司將某商業(yè)中心三樓S-XC001號商鋪出租給偉華電影公司，并約定了租金的標準及交付時間。同日，大地公司向偉華電影公司作出《履約擔保書》，同意博大公司將該物業(yè)轉租給偉華電影公司作商業(yè)電影院，并認可《租賃合同》。同年8月13日，博大公司收到郭某泉以偉華電影公司名義交納的保證金及裝修按金。后博大公司向郭某泉出具電影院場地位置移交確認書，將涉案場地移交給郭某泉。移交中，雙方確認場地存在樓面沉降、滲水隱患、裂縫等問題需要由博大公司后續(xù)處理。

2010年5月25日，租賃場地在偉華電影公司裝修期間被斷電。同年9月，郭某泉以此為由向博大公司、大地公司發(fā)出《暫停支付租金通知書》，要求暫停支付租金。2011年8月6日，偉華電影公司收到博大公司、大地公司以偉華電影公司遲遲不能開業(yè)等為由發(fā)出的《解除租賃合同通知書》。

2011年9月6日，偉華電影公司訴至法院請求確認博大公司、大地公司提出的解除《租賃合同》行為無效。訴訟中博大公司提出反訴，請求法院確認雙方的合同關系已于2011年8月6日解除。

經審理，法院確認博大公司、大地公司于2011年8月4日向偉華電影公司發(fā)出《解除合同通知書》解除雙方《租賃合同》的行為無效，并駁回博大公司全部反訴請求。一審判決作出后，雙方均沒有提出上訴。

2012年6月26日，博大公司、大地公司提起本案訴訟，請求解除博大公司與偉華電影公司于2009年7月31日簽訂的《租賃合同》。法院一審判決解除合同，二審維持原判。本案訴訟之前，博大公司、大地公司與偉華電影公司已有多起訴訟。二審判決作出后，爭議的租賃場地上陸續(xù)設定了數個以其他案外人為承租人的租賃合同。偉華電影公司不服終審判決，申請再審。

【評析】

違約方之合同解除權，在我國現有之法律框架內能夠找到明確依據。合同法第１１０條規(guī)定，在當事人一方不履行非金錢義務或者履行非金錢義務不符合約定時，對方能要求履行，但以下情形除外：法律上、事實上不能履行；債務之標的不適于強制履行或履行費用過高；債權人在合理期限之內未要求履行。因此，在上述情形下，違約方得以主張免除合同義務之履行。有觀點認為，上述規(guī)定中合同義務的免除是違約方在守約方要求履行合同時的抗辯權，違約方不應據此主動提出解除合同。對此，我們認為，如果不賦予違約方主動提出解除合同之權利，上述規(guī)定就無任何意義。在守約方因對方違約而無法履行合同之時，若守約方不訴至法院，則爭議之合同履行將遙遙無期，雙方之法律關系也將處于長期的不確定狀態(tài)。因此，在合同出現合同法第１１０條的情形時，違約方提出解除合同須予支持。但違約方必需承擔違約之法律后果。

本案中，雙方因合作基礎之喪失而引起諸多訴訟，且長期相持不下，租賃場地數年內均處于無法實際使用之狀態(tài)，已經形成了巨大浪費。現涉案場地又于二審判決作出之后轉租給案外人使用，再予以強制履行之成本過高，屬于債務之標的不適于強制履行、履行費用過高之情形。判決解除合同合理有據。但合同法第九十四條的規(guī)定屬于守約方要求解除合同時的依據，一審法院適用該條文為適用法律不當。而且，違約方是博大公司，案件訴訟費應由博大公司負擔。

據此，再審在確定了導致合同解除之違約責任，糾正了一審適用法律的錯誤，而且訴訟費改由違約方負擔之情形下，維持了原審關于解除合同之實體判決。

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